ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNDE HENÜZ İŞLETME RUHSATI ALINMAMIŞ TAHSİSLİ PARSELLERİN DEVRİ VE SATIŞI İŞLEMLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ
Organize Sanayi Bölgelerinde Tahsis Belgeli Parsellerin Üçüncü Kişilere Satışı Nasıl Yapılır?
Bilindiği üzere organize sanayi bölgelerinde katılımcılara tahsis edilen veya satışı yapılan parsellerin üçüncü kişilere devri için birtakım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun 18/III hükmüne göre, tahsis edilen arsanın satışının mümkün olması için öncelikle borcunun tamamının ödenmiş olması zorunludur.
Ayrıca, tesis üretime geçmeli ve işletme ruhsatı alınmış olunmalıdır. Aksi halde arsa üzerindeki tahsis hakkının (veya tahsis belgesinin) gerek bizzat katılımcı tarafından gerekse onun mirasçıları tarafından satışı, devri veya temliki mümkün değildir. Aynı maddeye göre bu hususlar tapuya şerh edilir. Verilen şerhte, taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunlu olduğu belirtilmektedir (OSB Yönetmeliği m. 58/III). Kanunkoyucu bu tedbirlerle arsa spekülasyonlarının önüne geçmeyi hedeflemiş, gerçekten üretime talip olan gerçek ve tüzel kişilerin tahsis hakkına talip olmasını amaçlamıştır.
Kanun koyucunun tahsis haklı arsaların devrini zorlaştırmasında hiç şüphesiz kamu yararı söz konusudur. Öte yandan ticari hayatın değişken yapısı ve kendine has gereklilikleri kişileri hiç de planlamadıkları yollara sevk edebilmektedir. Özellikle tahsisli taşınmazdaki yapıyı tamamlayamayacak duruma gelen yahut ticari plan ve programlarında değişikliğe gitmek durumunda kalan kişiler, tahsisli devrini sağlayacak çare arayışına girebilmektedirler. Hiç kuşku yok ki, takip edilecek çözüm yollarının muvazaadan uzak ve hukukun imkân verdiği çerçevede olması gerekir. Nitekim OSB Müdürlükleri muvazaalı devir halinde tahsis hakkının iptali noktasına giden tedbirler uygulayabilmektedir.
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nde Tahsis Belgeli Parsel Devrine İlişkin 2022 Değişiklikleri Nelerdir?
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nde, 31/03/2022 tarihinde, önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklik ile birlikte 61. maddenin 4. fıkrasının kapsamı genişletilmiş ve parsel tahsis hakkının devrine hangi hallerde izin verildiği sistematik ve açık bir şekilde sayılmıştır.
Maddenin değişiklik öncesi halinde, arsa tahsisi veya satışı yapılan firmaların tasfiyesi durumunda, katılımcı vasıflarını taşıyan ortak ya da ortaklara devrine izin verilmekte idi. Ayrıca TTK hükümleri kapsamında; devralma şeklinde birleşme veya yeni kuruluş şeklinde birleşme şeklindeki şirket birleşmesi işlemlerinde de, birleşmenin ticaret siciline tescilini müteakip, devrolunan şirketin parsel tahsisi, devralan şirkete devrine izin verilmektedir. Yeni halde ise yukarıda sayılanların yanı sıra; tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendine ait olan şirketine devri; tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü halinde varislerine yapılacak intikal; tahsis yapılan şirketin, tür değişikliği halinde yeni türe dönüştürülen şirkete yapılacak devirlerin de hukuka uygun olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Maddenin yeni halinde önemli bir değişiklik daha mevcuttur. Bu da tam veya kısmi bölünmesi halinde; bölünmenin veya birleşmenin ticaret siciline tescilini müteakip devralan şirkete devrinin hukuka uygun olduğunun açıkça belirtilmiş olmasıdır. Uygulamada, satışı yapılan parsellerin şirket bölünmesi durumunda, bölünen şirkete aynî sermaye olarak konulup konulamayacağı hususu geçmişte tereddütlere sebep olmuştur. Nitekim mezkûr değişiklik öncesinde yargıya yansımış bir olayda, Bursa BAM 5. HD. kanaatimizce hatalı bir yorumla şirket bölünmelerinde tahsisi ya da satışı yapılmış taşınmazların ayni sermaye olarak konulamayacağına karar vermiştir.
Bursa BAM, 5. HD., 2021/2201 Esas, 2021/1789 Karar ve 16.12.2021 tarihli kararında davacı, taşınmazda bulunan hissesini sermaye artışında kullanmak ve ayni sermaye olarak koymak üzere değerinin tespiti ile sermaye olarak konulmasına karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, taşınmaz üzerinde 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7.maddesine göre ve 4562 sayılı OSB Kanunu'nun 18.maddesi gereğince "Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü zorunludur." şerhlerinin bulunduğu anlaşılmıştır. Bu şerh gereğince OSB' den görüş sorulmuş ve yönetim kurulu tarafından şerhli olan bu hissenin anonim şirkete ayni sermaye olarak konulması uygun bulunmuştur. Ancak BAM 5. Hukuk Dairesi, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 342/1 maddesinde yer alan: "Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir. Hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz." hükmünü dikkate alarak görüşe itibar etmemiştir. Gerek 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. Maddesine göre verilen şerhin gerekse 4562 Sayılı OSB Kanunu'nun 18. Maddesi gereğince konulan şerhin sınırlayıcı ayni hak olduğuna, OSB tarafından verilen uygunluk yazısına rağmen taşınmazın mevcut hali ile üzerindeki sınırlı ayni hak nedeni ile TTK m. 342’ye göre ayni sermaye olarak konulabilecek nitelikte olmadığına hükmetmiştir.
Bursa BAM’ın mezkûr kararı kanaatimizce hatalıdır. Zira taşınmazın tapu kaydına verilen şerh “sınırlayıcı ayni hak” değildir. Esasen “sınırlayıcı ayni hak” diye bir kavram mevcut da değildir. TTK m. 342’de geçen ifade “sınırlı aynî hak”tır ve şerhler sınırlı ayni hak değillerdir. Tapu siciline verilen şerhlerin fonksiyonu iyiniyeti ortadan kaldırmaktan ibarettir. Tapu kaydında şerhin mevcut olması tek başına devre engel değildir. Şerh varken de devir yapılabilir. Devralan kişi şerhte belirtilen hukuki durumun sonuçlarına katlanır. Örneğin şerh varken OSB Bölgesindeki taşınmazı devralan kişi, devir hukuka uygun değilse tahsisin ve satışın iptal olabileceğini bilir. Keza Kamulaştırma Kanunu m. 7 şerhi sayesinde de devralan kişi taşınmazın kamulaştırılacağını bilir. Hatta şerhe rağmen devrin mümkün olduğu Kamulaştırma Kanunu m 7.’den de açıkça anlaşılmaktadır. Üçüncü fıkrada “Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.” denilmiştir. OSB m 18’de de benzer şekilde taşınmazın üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Bu ifadeye rağmen uygunluk almadan bir devir gerçekleşirse OSB müdürlüğünün işlemin iptalini dava edeceği açıktır. Bu sebeple şerh ile devralan uyarılmakta, bilgilendirilmektedir. Netice olarak, Mahkeme OSB m. 18 kapsamında verilen “şerh”i hatalı olarak “sınırlı aynî hak” şeklinde yorumlamış ve taşınmazın şirket bölünmesinde ayni sermaye olarak konulması talebini reddetmiştir. Yönetmelik hükmünde yapılan değişiklikle ise bu gibi hatalı yorum ve değerlendirmelerden ortaya çıkabilecek hukuki sorunlar ortadan kaldırılmıştır.
Yönetmelik’te yapılan değişikliğe rağmen bir husus dikkat çekmektedir. Kanun’da şirket ortaklarının hisse devirlerini sınırlandıran bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple, önce hisse devri yapılarak daha sonra taşınmazın ayni sermaye olarak konulması suretiyle şirket bölünmesi yoluna gidilmesinde yahut şirket bölündükten sonra bölünen şirketin hisselerinin üçüncü kişilere devredilmesinde hukuki bir engel görülmemektedir.
Öte yandan şirketlerin faaliyet konularında yapılmak istenen değişiklikler de OSB Müdürlüklerinin onayına bağlı kılınmaktadır. Bu sebeple henüz işletme ruhsatı alınmadan hisse devri yapılsa dahi, faaliyet konusu değişikliğine gidilmek istenmesi halinde OSB müdürlüğü onayına yine ihtiyaç duyulacağı unutulmamalıdır.
