Mündliche Mieterhöhung in der Türkei: Welche Folgen hat sie?

In Zeiten hoher Inflation legen Mieter und Vermieter in der Türkei die Miete häufig unter sich fest, ohne auf den schriftlichen Vertrag und die gesetzlichen Grenzen zu achten. Mancher Vermieter begnügt sich jahrelang mit der alten Miete, mancher Mieter zahlt mehr als gesetzlich zulässig, um das gute Verhältnis nicht zu gefährden. Die rechtlichen Folgen solcher „mündlichen“ Absprachen sind jedoch ganz andere, als die Parteien annehmen. Das betrifft auch viele Eigentümer in Deutschland, die ihre Wohnung in der Türkei vermieten.

In diesem Beitrag behandeln wir anhand aktueller Entscheidungen des Yargıtay (türkischer Kassationshof) vier Fragen, die sich den Parteien eines Mietverhältnisses häufig stellen: Kann ein Vermieter, der die zu niedrige Miete kommentarlos angenommen hat, die Differenz später verlangen? Ist eine mündliche Erhöhung über der gesetzlichen Grenze wirksam? Steht diese Erhöhung nach fünf Jahren einer Anpassung an die ortsübliche Miete entgegen? Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Was gilt, wenn der Vermieter die zu niedrige Miete kommentarlos annimmt?

Nach dem Yargıtay ist die vorbehaltlose Annahme der nicht erhöhten Miete durch den Vermieter keine stillschweigende Vereinbarung über die Miethöhe und hindert ihn nicht daran, die Erhöhungsdifferenz zu verlangen. So wurde ein erstinstanzliches Urteil aufgehoben, das die vierjährige widerspruchslose Annahme als „stillschweigende Vertragsänderung und Rechtsmissbrauch“ gewertet und die Klage abgewiesen hatte (3. Zivilsenat, 09.10.2024, 2023/4816 E.). Auch der Große Zivilsenat (Hukuk Genel Kurulu) hob ein Beharrungsurteil auf, das die Forderung eines sieben Jahre lang untätigen Vermieters für treuwidrig gehalten hatte. Nach Ansicht des Senats bedeutet es nicht einmal eine Zustimmung, wenn der Vermieter die niedrigere Miete in seiner Mahnung als „derzeit gezahlte Miete“ bezeichnet (Großer Zivilsenat, 06.04.2021, 2017/2836 E.).

Rückständige Differenzen können innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist verlangt werden; werden sie nicht bezahlt, gerät der Mieter in Verzug, und eine Räumung kommt in Betracht. Den Einwand des Mieters, man habe mündlich auf Erhöhungen verzichtet, kann dieser gegenüber einem schriftlichen Vertrag nur mit schriftlichen Beweismitteln beweisen; der Yargıtay lässt die Behauptung einer stillschweigenden Vereinbarung gegenüber der im schriftlichen Vertrag festgelegten Erhöhung nicht zu (3. Zivilsenat, 21.02.2017, 2017/345 E.).

Ist eine mündlich vereinbarte höhere Miete wirksam?

Angenommen, ein Mieter müsste nach Vertrag und Verbraucherpreisindex (TÜFE) monatlich 30.000 TL zahlen, vereinbart mit dem Vermieter aber mündlich 35.000 TL. Nach Art. 344 des türkischen Obligationengesetzes (TBK) sind Vereinbarungen der Parteien über die erneuerte Mietperiode nur wirksam, soweit sie den Zwölfmonatsdurchschnitt des TÜFE des Vorjahres nicht übersteigen. Der Yargıtay hält diese Vorschrift für zwingend; eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist im übersteigenden Teil unwirksam (3. Zivilsenat, 30.03.2026, 2026/1213 E.). Auch der Große Zivilsenat hat in einer jüngeren Entscheidung betont, dass der Gesetzgeber hier aus „öffentlichem Interesse“ eine für die Parteien verbindliche Obergrenze gezogen hat (Großer Zivilsenat, 21.01.2026, 2025/502 E.).

Die Übergangsvorschriften zur 25-Prozent-Grenze, die von 2022 bis 2024 galt, folgten demselben Ansatz und bestimmten ausdrücklich, dass Verträge, die diese Grenze überschreiten, „im übersteigenden Betrag unwirksam“ sind (vorläufige Art. 1 und 2 TBK). Die mündliche Vereinbarung über 35.000 TL ist daher in Höhe von 5.000 TL rechtlich unwirksam.

Steht die mündliche Erhöhung nach fünf Jahren einer Anpassung an die ortsübliche Miete entgegen?

Eine Mehrzahlung hebt die Miete nicht automatisch auf das ortsübliche Niveau. Nach dem Gesetz setzt das Gericht in Verträgen, die nach fünf Jahren verlängert werden, die Miete für die neue Periode unter Berücksichtigung von Vergleichsmieten fest, gleich ob die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben oder nicht (Art. 344 Abs. 3 TBK). Die mündliche Erhöhung nimmt dem Vermieter dieses Klagerecht also nicht. So wurde ein Urteil aufgehoben, das die Miete für die Zeit nach dem fünften Jahr auf Grundlage des vom Mieter tatsächlich gezahlten, über dem Erzeugerpreisindex liegenden Betrags festgesetzt hatte, weil die Miete nach der ortsüblichen Miete zu bestimmen sei (3. Zivilsenat, 20.11.2018, 2017/4515 E.).

Dass der Mieter den verlangten Betrag bereits zahlt, führt auch nicht zur Abweisung der Klage; denn ein Mieter, der zur früheren Miete zurückkehrt, kann zur Zahlung der erhöhten Miete nicht gezwungen werden, solange diese weder gerichtlich festgesetzt noch vertraglich vereinbart ist (3. Zivilsenat, 11.10.2022, 2022/6076 E.). In derselben Entscheidung wurde betont, dass die Miete „nicht unter dem vom Mieter akzeptierten Betrag“ festgesetzt wird. Die mündliche Erhöhung nimmt dem Vermieter sein Klagerecht also nicht, bildet aber eine Untergrenze zulasten des Mieters.

Für die Zeit vor Ablauf der fünf Jahre gilt Ähnliches. In einer vom Yargıtay bestätigten Entscheidung eines Berufungsgerichts wurde angenommen, dass eine Mehrzahlung des Mieters die Miete nicht ändert und der Vermieter die Erhöhung des Folgejahres nicht auf Grundlage des gezahlten Betrags berechnen darf (12. Zivilsenat, 28.03.2023, 2023/907 E.). Einige Senate, etwa der 23. Zivilsenat des Berufungsgerichts İzmir und der 15. Zivilsenat des Berufungsgerichts Ankara, werten die Zahlung der erhöhten Miete jedoch als stillschweigende Vereinbarung; endet der Streit beim Berufungsgericht, sind auch diese Auffassungen zu berücksichtigen.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

In einer Entscheidung zu einem Mieter, der nach Einleitung der Zwangsvollstreckung mehr als den gesetzlichen Satz gezahlt hatte, stellte der Yargıtay fest, dass widerspruchslos und ohne Vorbehalt geleistete Zahlungen keine stillschweigende Zustimmung zur höheren Miete darstellen und eine Überzahlung zu erstatten ist (3. Zivilsenat, 08.03.2017, 2017/1881 E.). Da dieser Anspruch auf dem Mietvertrag beruht, unterliegt er nicht der zweijährigen Frist des Bereicherungsrechts, sondern der zehnjährigen Verjährung; ein Berufungsurteil, das die zweijährige Frist angewendet hatte, wurde aufgehoben (3. Zivilsenat, 16.10.2018, 2018/33 E.). Der Anspruch kann daher auch nach dem Auszug geltend gemacht werden.

Bei bewusst und freiwillig geleisteten Zahlungen kann es allerdings anders aussehen. Der 3. Zivilsenat hat angenommen, dass ein Mieter, der in Kenntnis der vertraglichen Erhöhungsklausel ohne Vorbehalt weiter erhöht zahlt, je nach Lage des Falls auf seine Herabsetzungsrechte verzichtet haben kann (3. Zivilsenat, 09.05.2019, 2017/8010 E.). Berufungsgerichte, die die erhöhte Miete als stillschweigende Vereinbarung ansehen, lehnen eine Erstattung ebenfalls ab.

Worauf sollten die Parteien achten?

Mündliche Absprachen über die Miete sind für beide Seiten riskant. Nimmt der Vermieter eine zu niedrige Miete an, sollte er die Differenz schriftlich verlangen und keine Rückstände auflaufen lassen; aufgelaufene Differenzen können zu einer Räumungsklage führen. Zahlt der Mieter mehr als gesetzlich zulässig, sollte er dies im Verwendungszweck der Überweisung unter Vorbehalt tun und die Absprache möglichst schriftlich festhalten. Gerade bei Mietverhältnissen, die sich der Fünfjahresgrenze nähern, ist zu bedenken, dass eine mündliche Erhöhung in einem späteren Mietfestsetzungsverfahren eine Untergrenze zulasten des Mieters bildet. Andernfalls kann die mündliche Absprache, wenn das Verhältnis zerbricht, für eine der Parteien nachteilig werden.