Kira Bedelinin “Şifahi” (Sözlü) Artırılmasının Sonuçları

Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde kiracı ile ev sahibi çoğu zaman yazılı sözleşmeye ve kanuni sınırlara bakmadan kirayı kendi aralarında belirlemektedir. Kimi ev sahibi yıllarca eski bedeli almakla yetinmekte, kimi kiracı ise ilişki bozulmasın diye yasal sınırın üzerinde ödeme yapmaktadır. Ne var ki bu “şifahi” anlaşmaların hukukî sonuçları, tarafların sandığından oldukça farklıdır.

Bu yazıda, kira ilişkisinin taraflarının sıkça karşılaştığı dört soruyu güncel Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz: Eksik kirayı sesini çıkarmadan alan ev sahibi sonradan farkı isteyebilir mi? Yasal sınırın üzerinde yapılan sözlü artış geçerli midir? Bu artış, beş yıl sonunda rayiç kira istenmesine engel olur mu? Kiracı fazla ödediği kirayı geri isteyebilir mi?

Ev Sahibi Eksik Kirayı Sesini Çıkarmadan Alırsa Ne Olur?

Yargıtay’a göre kiraya verenin artışsız ödenen kirayı ihtirazi kayıt koymadan alması, kiranın bu miktarda belirlendiğine dair örtülü bir anlaşma sayılmaz ve artış farkını istemesine engel olmaz. Nitekim kiraya verenin dört yıl boyunca itirazsız tahsilat yapmasını “zımni değişiklik ve hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirip davayı reddeden ilk derece mahkemesi kararı bu gerekçeyle bozulmuştur (3. HD, 09.10.2024, 2023/4816 E.). Hukuk Genel Kurulu da yedi yıl sessiz kalan kiraya verenin talebini dürüstlük kuralına aykırı bulan direnme kararını bozmuştur. Kurul’a göre kiraya verenin ihtarnamesinde düşük bedeli “ödenmekte olan kira” olarak yazması dahi bu bedeli kabul ettiği anlamına gelmez (HGK, 06.04.2021, 2017/2836 E.).

Geriye dönük farklar beş yıllık zamanaşımı süresi içinde istenebilir, ödenmezlerse kiracı temerrüde düşer ve tahliye gündeme gelir. Kiracının “artış yapmamak konusunda sözlü olarak anlaştık” savunması ise yazılı sözleşme karşısında ancak yazılı delille ispat edilebilir; Yargıtay, yazılı sözleşmedeki artış oranı karşısında zımni anlaşma iddiasının dinlenemeyeceğini kabul etmektedir (3. HD, 21.02.2017, 2017/345 E.).

Kiracının Sözlü Anlaşmayla Fazla Kira Ödemesi Geçerli midir?

Sözleşmeye ve TÜFE’ye göre aylık 30.000 TL ödemesi gereken kiracı, ev sahibiyle sözlü olarak anlaşıp 35.000 TL ödemeye başlamış olsun. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları, bir önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Yargıtay bu hükmün emredici olduğunu, sınırı aşan anlaşmanın aşan kısım yönünden geçersiz olduğunu kabul etmektedir (3. HD, 30.03.2026, 2026/1213 E.). Hukuk Genel Kurulu da yakın tarihli bir kararında, kanunkoyucunun burada “kamusal saikle” tarafları bağlayıcı bir üst sınır çizdiğini vurgulamıştır (HGK, 21.01.2026, 2025/502 E.).

2022-2024 yılları arasında uygulanan %25 sınırına ilişkin geçici maddeler de aynı yaklaşımı benimsemiş, bu oranı geçecek şekilde yapılan sözleşmelerin “fazla miktar yönünden geçersiz” olduğunu açıkça hükme bağlamıştır (TBK geç. m. 1 ve 2). Hâl böyle olunca 35.000 TL’lik sözlü anlaşma, 5.000 TL’lik kısım bakımından hukuken geçerli değildir.

Sözlü Artış, Beş Yıl Sonunda Rayiç Kira İstenmesine Engel midir?

Fazla ödeme, kirayı kendiliğinden rayice yükseltmiş sayılmaz. Kanun’a göre beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar bir anlaşma yapmış olsun ya da olmasın, yeni dönemin kirası emsaller de gözetilerek hâkim tarafından belirlenir (TBK m. 344/3). Dolayısıyla sözlü artış, kiraya verenin bu davayı açma hakkını ortadan kaldırmaz. Nitekim beşinci yıldan sonraki dönem için kirayı, kiracının ÜFE’yi aşarak fiilen ödediği bedel üzerinden tespit eden mahkeme kararı, kiranın rayice göre belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur (3. HD, 20.11.2018, 2017/4515 E.).

Kiracının istenen miktarı ödüyor olması da davanın reddini gerektirmez; zira artırarak ödediği kiradan vazgeçip önceki bedele dönen kiracı, hükmen tespit edilmiş ya da sözleşmeyle kararlaştırılmış bir bedel olmadıkça artırılmış bedeli ödemeye zorlanamaz (3. HD, 11.10.2022, 2022/6076 E.). Aynı kararda kiranın, kiracının “kabul ettiği miktardan az olmamak üzere” belirleneceği de vurgulanmıştır. Yani sözlü artış, kiraya verenin dava hakkını ortadan kaldırmasa da kiracı aleyhine bir taban oluşturur.

Beş yıl dolmadan önceki dönemler bakımından da benzer bir sonuç söz konusudur. Yargıtay’ca onanan bir bölge adliye mahkemesi kararında, kiracının hesaplanandan fazla ödeme yapmasının kira bedelinin değiştirildiği anlamına gelmeyeceği ve ev sahibinin sonraki yılın artışını ödenen tutar üzerinden hesaplayamayacağı kabul edilmiştir (12. HD, 28.03.2023, 2023/907 E.). Ne var ki İzmir BAM 23. HD ve Ankara BAM 15. HD gibi bazı daireler, artırılmış bedelin ödenmesini zımni bir anlaşma olarak kabul etmektedir; uyuşmazlık bölge adliye mahkemesinde kesinleşecekse bu görüşler de dikkate alınmalıdır.

Kiracı Fazla Ödediği Kirayı Geri İsteyebilir mi?

Yargıtay, icra takibi üzerine yasal oranın üzerinde ödeme yapan kiracıya ilişkin bir kararında, itirazsız ve çekincesiz yapılan ödemelerin yüksek bedelin zımnen kabulü sayılamayacağını, fazla ödeme varsa iadesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (3. HD, 08.03.2017, 2017/1881 E.). Bu talep kira sözleşmesine dayandığından, sebepsiz zenginleşmedeki iki yıllık süreye değil, on yıllık zamanaşımına tabi kabul edilmiş ve iki yıllık süreyi uygulayan bölge adliye mahkemesi kararı bozulmuştur (3. HD, 16.10.2018, 2018/33 E.); dolayısıyla tahliyeden sonra da ileri sürülebilir.

Ne var ki bilerek ve isteyerek yapılan ödemelerde farklı sonuçlar da doğabilir. Yargıtay 3. HD. sözleşmedeki artış hükmünü bildiği hâlde ihtirazi kayıt koymadan artırarak ödemeye devam eden kiracının, durumun gereğine göre indirim haklarından feragat etmiş sayılabileceğini kabul etmiştir (3. HD, 09.05.2019, 2017/8010 E.). Artırılmış bedeli zımni anlaşma sayan bölge adliye mahkemeleri de iadeyi kabul etmemektedirler.

Taraflar Nelere Dikkat Etmeli?

Kirada sözlü anlaşma her iki taraf için de risklidir. Ev sahibi eksik kirayı kabul ediyorsa farkı yazılı olarak talep etmeli, farkları biriktirmemelidir; zira biriken farklar tahliye davasına yol açabilir. Kiracı ise yasal sınırın üzerinde ödeme yapıyorsa bunu banka açıklamasında ihtirazi kayıtla yapmalı ve mümkünse anlaşmayı yazıya dökmelidir. Özellikle beş yıllık sürenin dolmasına yaklaşılan kira ilişkilerinde, sözlü artışın ileride açılacak kira tespit davasında kiracı aleyhine taban oluşturacağı da göz önünde tutulmalıdır. Aksi hâlde yapılan sözlü anlaşma, ilişki bozulduğunda taraflardan birinin aleyhine sonuç doğurabilir.