Türkisches Verfassungsgericht kippt den „Verkehrswert“ beim Vorkaufsrecht: Was gilt für laufende Verfahren?

Verkauft ein Miteigentümer in der Türkei seinen Anteil an einen Dritten, können die übrigen Miteigentümer ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (önalım, auch şufa) ausüben und an die Stelle des Käufers treten (Art. 732 des türkischen Zivilgesetzbuchs, TMK). Zu welchem Preis dies geschieht, hat sich innerhalb eines Jahres zweimal geändert: Zunächst führte das Gesetz Nr. 7571 statt des „Kaufpreises“ den „Verkehrswert“ ein, dann hob das türkische Verfassungsgericht diese Regel auf. Dieser Beitrag erläutert die Entwicklung und ihre Folgen vor allem für laufende Verfahren. Für Miteigentümer in Deutschland, die Anteile an geerbten Grundstücken in der Türkei halten, ist die Frage besonders praktisch.

Zu welchem Preis galt das Vorkaufsrecht vor der Änderung?

Nach der früheren Fassung des Art. 734 TMK musste der Vorkaufsberechtigte den „Kaufpreis und die auf den Käufer entfallenden Grundbuchkosten“ innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist hinterlegen. Nach gefestigter Praxis war Kaufpreis der in der amtlichen Urkunde angegebene Betrag. Hatten die Parteien den Verkauf, wie häufig, zur Senkung von Steuern und Gebühren zum Grundsteuerwert beurkunden lassen, wurde das Vorkaufsrecht zu diesem niedrigen Preis ausgeübt; denn der Käufer als Vertragspartei konnte sich gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nicht auf ein Scheingeschäft beim Preis berufen. War der Preis dagegen im Grundbuch überhöht angegeben, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zu erschweren, konnte der Berechtigte dies mit allen Beweismitteln einschließlich Zeugen beweisen, und das Recht wurde zu dem vom Gericht festgestellten tatsächlichen Wert ausgeübt (Yargıtay, 14. Zivilsenat, 05.03.2020, 2016/14772 E.).

Was hat das Gesetz Nr. 7571 geändert?

Mit dem am 25.12.2025 in Kraft getretenen Gesetz Nr. 7571 wurde Art. 734 Abs. 2 TMK geändert. Danach sollte das Gericht den Verkehrswert des streitigen Anteils unverzüglich feststellen; der Vorkaufsberechtigte musste diesen Betrag und die auf den Käufer entfallenden Grundbuchkosten innerhalb einer Ausschlussfrist hinterlegen, andernfalls durfte keine Eintragung auf seinen Namen angeordnet werden. Damit war unabhängig vom im Grundbuch angegebenen Preis der gerichtlich festgestellte Verkehrswert maßgeblich. Der mit demselben Gesetz eingefügte vorläufige Art. 1 Abs. 2 TMK erstreckte die Änderung auch auf vor ihrem Inkrafttreten erhobene Klagen. Zudem wurde die Höchstfrist ab dem Verkauf von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt; diese Verkürzung gilt nach vorläufigem Art. 1 Abs. 1 nur für Verkäufe nach der Änderung.

Die Übergangsvorschrift hatte in der Praxis erhebliche Folgen. Klägern, die auf Grundlage des niedrigen Grundbuchpreises geklagt und diesen Betrag längst hinterlegt hatten, wurde eine Ausschlussfrist zur Hinterlegung des im Sachverständigengutachten festgestellten Verkehrswerts gesetzt, der weit über dem Kaufpreis liegen konnte. Manche Kläger, die diesen Betrag nicht aufbringen konnten, betrieben ihr Verfahren nicht weiter. Der Yargıtay schloss die Lücke zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt, indem er bei vor der Änderung erhobenen Klagen auf den 25.12.2025 und bei späteren Klagen auf den Tag der Klageerhebung abstellte (7. Zivilsenat, 02.06.2026, 2025/5945 E.). Eine abweichende Meinung in derselben Entscheidung wollte in beiden Fällen auf den Verkehrswert am Tag des Verkaufs abstellen.

Was hat das Verfassungsgericht entschieden?

Auf Vorlage von dreizehn Zivilgerichten erster Instanz und eine Normenkontrollklage von 137 Abgeordneten hob das Verfassungsgericht mit Entscheidung vom 16.07.2026 (2026/23 E., 2026/162 K.) mehrheitlich das Wort „Verkehrswert“ auf. Mit aufgehoben wurden die dadurch gegenstandslos gewordenen Worte „unverzüglich“ und „Ausschlussfrist“, der übrige Absatz sowie der vorläufige Art. 1 Abs. 2, der die Anwendung auf anhängige Verfahren vorsah. Die Entscheidung wurde im Amtsblatt vom 06.11.2026 veröffentlicht.

Nach Auffassung des Gerichts beruht das Vorkaufsrecht darauf, dass der Berechtigte die vom Käufer akzeptierten Kaufbedingungen unverändert übernimmt. Wird statt des von den Parteien frei vereinbarten Preises ein gerichtlich festgestellter Wert zugrunde gelegt, verwandelt dies den Kauf in ein anderes Rechtsverhältnis, führt je nach Lage zu einem ungerechtfertigten Gewinn oder Verlust des Käufers und versetzt den Vorkaufsberechtigten in die ungewisse Lage, erst am Ende des Verfahrens zu erfahren, was er zahlen muss. Die Regel sei daher mit den positiven Pflichten des Staates aus dem Eigentumsrecht nicht vereinbar (Art. 5 und 35 der türkischen Verfassung). Vier Richter vertraten in einer abweichenden Meinung, der Verkehrswert gleiche die Interessen der Parteien unabhängig davon aus, ob der Kaufpreis zu hoch oder zu niedrig angegeben wurde.

Wann wird die Aufhebung wirksam?

Weil die entstehende Regelungslücke dem öffentlichen Interesse schaden würde, ordnete das Gericht an, dass die Aufhebung neun Monate nach der Veröffentlichung, also am 06.08.2027, wirksam wird. In dieser Zeit wird eine Neuregelung durch den Gesetzgeber erwartet. Da der gesamte Absatz aufgehoben wurde, lebt mit Wirksamwerden der Aufhebung die frühere Regel zum „Kaufpreis“ grundsätzlich nicht von selbst wieder auf; es entsteht vielmehr eine Gesetzeslücke beim Preis.

Gilt die Verkehrswertregel während der Aufschubfrist weiter?

Das ist die eigentliche Frage für die Praxis, und die Rechtsprechung des Yargıtay ist hierzu deutlich gespalten.

Nach dem Großen Zivilsenat (Hukuk Genel Kurulu) soll der Aufschub verhindern, dass nach der Aufhebung für eine gewisse Zeit eine Regelungslücke entsteht; daher ist die aufgehobene Vorschrift bis zum Wirksamwerden der Aufhebung anzuwenden, und bis dahin kann von einer Regelungslücke keine Rede sein (HGK, 25.01.2022, 2018/133 E., 2022/49 K.). Der Große Zivilsenat folgte damit nicht der abweichenden Auffassung des 8. Zivilsenats, der das Urteil aufgehoben hatte. Auch das Verfassungsgericht hat es in einer Individualbeschwerde nicht als Rechtsverletzung angesehen, dass eine Entscheidung auf eine aufgehobene, während der Aufschubfrist aber noch geltende Vorschrift gestützt wurde (Sedef Ural, B. No: 2013/5876, 04.06.2015).

Der 8. Zivilsenat vertritt dagegen in einer Reihe jüngerer Entscheidungen einen anderen Ansatz. Danach steht die Verfassungswidrigkeit mit der Aufhebungsentscheidung fest; der Aufschub ändert nichts daran, dass die Norm verfassungswidrig ist, und ist nach Art. 153 der Verfassung nur eine Frist, die dem Gesetzgeber eine Neuregelung ermöglichen soll. Der Aufschub kann daher nicht so verstanden werden, dass die aufgehobene Norm automatisch weiter anzuwenden ist; unter Berücksichtigung der Begründung der Aufhebungsentscheidung kann die verfassungswidrige Norm auch während der Frist unangewendet bleiben (8. Zivilsenat, 14.05.2026, 2026/3020 E., 2026/3498 K.). Der Senat betonte, dass die aufgehobene Vorschrift im konkreten Fall nicht nur verfassungswidrig, sondern in ihrer Anwendung auch so unbestimmt war, dass sie die Rechtssicherheit verletzte, und stützte seine Entscheidung nicht auf sie. In derselben Entscheidung nahm er an, dass eine so begründete Klageabweisung keine Sachentscheidung ist, keine Rechtskraft entfaltet und ihre Folgen nicht den Parteien auferlegt werden können, sodass die Verfahrenskosten von jeder Partei selbst zu tragen sind.

Nach unserer Auffassung ist die Wahl zwischen diesen beiden Ansätzen gerade für Vorkaufsverfahren wichtig. Denn das Verfassungsgericht hat bei der Aufhebung der Verkehrswertregel ausdrücklich festgestellt, dass sie den Vorkaufsberechtigten in eine „rechtlich ungewisse Lage“ versetzt, in der er erst am Ende des Verfahrens erfährt, was er zahlen muss. Der auf diese Unbestimmtheit gestützte Ansatz des 8. Zivilsenats deckt sich mit dieser Feststellung. Angesichts der gegenteiligen Entscheidung des Großen Zivilsenats ist es aber ebenso möglich, dass die Gerichte die Verkehrswertregel während der Aufschubfrist weiter anwenden. Wie der für Vorkaufsklagen zuständige 7. Zivilsenat entscheiden wird, ist noch offen.

Hinzu kommt, dass die Aufhebung auf Vorlage von dreizehn Zivilgerichten erster Instanz erging. Nach Art. 152 der Verfassung muss das vorlegende Gericht die Entscheidung des Verfassungsgerichts befolgen, wenn sie vor der Rechtskraft seiner Sachentscheidung ergeht. Auch der Große Zivilsenat hält Aufhebungsentscheidungen aus der konkreten Normenkontrolle in noch nicht rechtskräftigen Verfahren für zwingend anwendbar (HGK, 15.02.2023, 2022/9-303 E., 2023/86 K.). Zumindest in den Verfahren der vorlegenden Gerichte wird die Verkehrswertregel daher mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht angewendet.

Was gilt für laufende Verfahren?

Zunächst wirken Aufhebungsentscheidungen nach Art. 153 der türkischen Verfassung nicht zurück; rechtskräftig abgeschlossene Verfahren sind nicht betroffen. Bei laufenden Verfahren ist nach dem Zeitpunkt der Klageerhebung zu unterscheiden.

In Verfahren, die vor dem 25.12.2025 unter dem alten Recht erhoben wurden, gilt aufgrund der Übergangsvorschrift der Verkehrswert. Nach dem Ansatz des Großen Zivilsenats bleibt es dabei bis zum 06.08.2027; nach dem Ansatz des 8. Zivilsenats können die Gerichte die für verfassungswidrig erklärte Übergangsvorschrift schon jetzt unangewendet lassen. Nach dem 06.08.2027 entfällt die Übergangsvorschrift und damit die Grundlage dafür, den Verkehrswert auf diese Verfahren anzuwenden. Nach unserer Auffassung entspricht es auch der Begründung des Verfassungsgerichts, in diesen Verfahren zu der bei Klageerhebung geltenden Regel zurückzukehren, die auf den Kaufpreis abstellt.

In Verfahren, die nach dem 25.12.2025 unter dem neuen Recht erhoben wurden, gilt dieselbe Meinungsverschiedenheit. Bei Entscheidungen nach dem 06.08.2027 sind, falls eine Neuregelung ergeht, deren Übergangsvorschriften anzuwenden; andernfalls kommt in Betracht, dass das Gericht die Gesetzeslücke (Art. 1 TMK) ausgehend vom Wesen des Vorkaufsrechts und der Begründung des Verfassungsgerichts mit dem Kaufpreis schließt. In beiden Gruppen wird das endgültige Ergebnis die Neuregelung des Gesetzgebers und vor allem deren Übergangsvorschriften bestimmen.

In laufenden Verfahren kann es nach unserer Auffassung sinnvoll sein, dass die Anwälte der Kläger, sobald eine Ausschlussfrist zur Hinterlegung des Verkehrswerts gesetzt wird, unter Berufung auf die Entscheidung des Verfassungsgerichts und den Ansatz des 8. Zivilsenats beantragen, die Regel nicht anzuwenden, und diesen Antrag auch in Berufung und Revision weiterverfolgen. Dabei darf nicht übersehen werden, dass das Versäumen der Ausschlussfrist zur Abweisung des Eintragungsantrags führen kann; Frist und Hinterlegungspflicht sollten daher für den Fall, dass das Gericht dem Antrag nicht folgt, gesondert im Blick behalten werden.

Vorsicht ist auch bei nicht weiterbetriebenen Verfahren geboten. Wird ein ruhendes Verfahren nicht innerhalb von drei Monaten wieder aufgenommen, gilt die Klage als nicht erhoben (Art. 150 türkische Zivilprozessordnung). Ist dann auch die Ausschlussfrist abgelaufen, ist eine erneute Klage nicht mehr möglich. Wird das Verfahren rechtzeitig fortgesetzt, kann je nachdem, welcher der oben genannten Auffassungen das Gericht folgt, erneut eine Frist zur Hinterlegung des Verkehrswerts gesetzt werden.

Im Ergebnis hat das Verfassungsgericht bestätigt, dass das Vorkaufsrecht die unveränderte Übernahme der Kaufbedingungen bedeutet. Wegen des Aufschubs der Aufhebung und der Meinungsverschiedenheit innerhalb des Yargıtay bleibt die Unsicherheit aber noch mindestens neun Monate bestehen. Miteigentümer, die in dieser Zeit eine Vorkaufsklage erheben oder ein laufendes Verfahren fortführen, sollten den zu hinterlegenden Betrag, die Frage, ob ihr Verfahren bei einem der vorlegenden Gerichte läuft, und die voraussichtliche Verfahrensdauer gemeinsam in ihre Entscheidung einbeziehen.