Anayasa Mahkemesi Önalımda (Şufa) “Rayiç Bedel” Düzenlemesini İptal Etti: Görülmekte Olan Davalar Ne Olacak?

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak alıcının yerine geçebilir (TMK m. 732). Bu hakkın hangi bedel üzerinden kullanılacağı ise son bir yılda iki kez değişti. Önce 7571 sayılı Kanun’la “satış bedeli” yerine “rayiç bedel” esası getirildi, ardından Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi iptal etti. Bu yazıda süreci ve özellikle görülmekte olan davalar bakımından doğurduğu sonuçları ele alıyoruz.

Değişiklikten Önce Önalım Hangi Bedelle Kullanılıyordu?

Türk Medenî Kanunu’nun 734. maddesinin önceki hâline göre önalım hakkı sahibi, “satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini” hâkimin belirlediği süre içinde yatırmakla yükümlüydü. Yerleşik uygulamada satış bedeli, resmî senette gösterilen bedeldi. Uygulamada sık rastlandığı üzere taraflar vergi ve harç yükünü azaltmak için satışı tapuda emlak vergi değeri üzerinden göstermişlerse, önalım hakkı bu düşük bedel üzerinden kullandırılıyordu; çünkü satışın tarafı olan alıcı, önalım hakkı sahibine karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamıyordu. Buna karşılık bedel, önalım hakkının kullanılmasını güçleştirmek amacıyla tapuda yüksek gösterilmişse, önalım hakkı sahibi bunu tanık dâhil her türlü delille ispat edebiliyor ve hak, mahkemenin belirlediği gerçek değer üzerinden kullandırılıyordu (Yargıtay 14. HD, 05.03.2020, 2016/14772 E.).

7571 Sayılı Kanun Neyi Değiştirdi?

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’la 734. maddenin ikinci fıkrası değiştirildi. Buna göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek, önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatıracak, yatırmazsa adına tescile karar verilemeyecekti. Böylece taraflar tapuda hangi bedeli gösterirse göstersin, mahkemenin belirlediği rayiç bedel esas alınır hâle geldi. Aynı Kanun’la Medenî Kanun’a eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası ise bu değişikliğin yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanacağını öngördü. Ayrıca satıştan itibaren iki yıl olan azami hak düşürücü süre bir yıla indirildi; bu kısaltma ise geçici 1. maddenin birinci fıkrası gereğince yalnızca değişiklikten sonra yapılan satışlara uygulanacaktır.

Geçiş hükmü uygulamada ciddi sonuçlar doğurdu. Tapudaki düşük bedel üzerinden açılmış ve bu bedeli çoktan depo etmiş davacılara, bilirkişi raporunda belirlenen ve satış bedelinin çok üzerinde olabilen rayiç bedeli yatırmaları için kesin süre verildi. Bu bedeli karşılayamayan bazı davacılar ise davayı takipsiz bırakmıştır. Yargıtay da rayiç değerin hangi tarihe göre belirleneceği konusundaki boşluğu, değişiklikten önce açılmış davalarda 25.12.2025, sonra açılan davalarda ise dava tarihi esas alınarak doldurdu (7. HD, 02.06.2026, 2025/5945 E.). Aynı karardaki karşı oyda ise her iki durumda da satış tarihindeki rayiç değerin esas alınması gerektiği savunuldu.

Anayasa Mahkemesi Ne Karar Verdi?

On üç asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvurusu ve 137 milletvekilinin iptal davası üzerine Anayasa Mahkemesi, 16.07.2026 tarihli ve 2026/23 E., 2026/162 K. sayılı kararıyla “rayiç bedeli” ibaresini oyçokluğuyla iptal etti. Bu ibarenin iptaliyle uygulanma imkânı kalmayan “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri, fıkranın kalan kısmı ve geçmiş davalara uygulanmayı öngören geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal edildi. Karar 06.11.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.

Mahkemeye göre önalım hakkı, alıcının kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından aynen üstlenilmesi esasına dayanır. Tarafların serbest iradesiyle kararlaştırdıkları bedel yerine mahkemenin tespit edeceği bedelin esas alınması, satış ilişkisini başka bir ilişkiye dönüştürmekte, alıcının duruma göre haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına yol açmakta ve önalım hakkı sahibini ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenebileceği belirsiz bir konuma sokmaktadır. Bu nedenle kural, devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmamaktadır (AY m. 5 ve 35). Dört üyenin katıldığı karşı oyda ise rayiç bedelin, gerek yüksek gerek düşük gösterilen satış bedelinden bağımsız olarak tarafların haklarını dengelediği savunulmuştur.

İptal Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

Mahkeme, doğacak hukukî boşluğun kamu yararını ihlâl edeceği gerekçesiyle iptal hükümlerinin kararın yayımından dokuz ay sonra, yani 06.08.2027 tarihinde yürürlüğe girmesine karar verdi. Bu sürede kanunkoyucunun yeni bir düzenleme yapması beklenmektedir. Belirtmek gerekir ki fıkranın tamamı iptal edildiğinden, iptal yürürlüğe girdiğinde değişiklikten önceki “satış bedeli” hükmü kural olarak kendiliğinden yeniden yürürlüğe girmeyecek, bedel konusunda kanunda bir boşluk doğacaktır.

Erteleme Süresinde Rayiç Bedel Kuralı Uygulanmaya Devam Edecek mi?

Uygulama bakımından asıl soru budur ve Yargıtay içtihadında bu konuda açık bir görüş ayrılığı bulunmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre erteleme kararıyla iptalden sonra belirli bir süre hukukî boşluk doğması önlenmek istendiğinden, iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihe kadar iptal edilen kuralın uygulanması gerekir; iptal kararı Anayasa’da öngörülen usule uygun olarak yürürlüğe girinceye kadar hukukî boşluktan söz edilemez (HGK, 25.01.2022, 2018/133 E., 2022/49 K.). Kurul bu kararıyla, aksi yönde bozma kararı veren 8. Hukuk Dairesi’nin görüşünü benimsememiştir. Anayasa Mahkemesi de bir bireysel başvuruda, erteleme süresi içinde henüz yürürlükte olan iptal edilmiş hükme dayanılarak karar verilmesini hak ihlali saymamıştır (Sedef Ural, B. No: 2013/5876, 04.06.2015).

Buna karşılık Yargıtay 8. Hukuk Dairesi yakın tarihli bir dizi kararında farklı bir yaklaşım benimsemiştir. Daireye göre Anayasa’ya aykırılık tespiti iptal kararının verildiği anda kesinlik kazanır; yürürlüğün ertelenmesi, normun Anayasa’ya aykırı olduğu gerçeğini ortadan kaldırmaz ve Anayasa’nın 153. maddesi uyarınca yalnızca yasama organına yeni bir düzenleme yapabilmesi için tanınmış bir süredir. Bu nedenle erteleme kurumu, iptal edilen normun otomatik olarak uygulanmaya devam edilmesi şeklinde yorumlanamaz; iptal kararının gerekçesi de dikkate alınarak Anayasa’ya aykırı normun erteleme süresi içinde dahi uygulanmaması mümkündür (8. HD, 14.05.2026, 2026/3020 E., 2026/3498 K.). Daire, somut olayda iptal edilen hükmün Anayasa’ya aykırı olmasının yanında uygulanma yönünden de hukuk güvenliğini ihlâl edecek ölçüde belirsiz olduğunu vurgulamış ve davayı bu hükme dayanarak karara bağlamamıştır. Aynı kararda bu durumda verilen ret kararının esasa ilişkin olmadığı için kesin hüküm oluşturmayacağı ve sonucun taraflara yüklenemeyeceği gerekçesiyle yargılama giderlerinin taraflar üzerinde bırakılması gerektiği de kabul edilmiştir.

Kanaatimizce bu iki yaklaşım arasındaki tercih önalım davaları bakımından özellikle önemlidir. Zira Anayasa Mahkemesi rayiç bedel kuralını iptal ederken, kuralın önalım hakkı sahibini ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenebileceği “hukuken belirsiz bir konuma” soktuğunu açıkça tespit etmiştir. 8. Hukuk Dairesi’nin belirsizlik gerekçesine dayanan yaklaşımı bu tespitle örtüşmektedir. Ne var ki Hukuk Genel Kurulu’nun aksi yöndeki kararı karşısında, mahkemelerin erteleme süresince rayiç bedel kuralını uygulamaya devam etmesi de mümkündür. Önalım davalarına bakan 7. Hukuk Dairesi’nin bu konudaki tutumu ise henüz belli değildir.

Bu noktada ayrıca belirtilmelidir ki iptal kararı, on üç asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvurusu üzerine verilmiştir. Anayasa’nın 152. maddesine göre Anayasa Mahkemesinin kararı esas hakkındaki karar kesinleşinceye kadar gelirse, itiraz yoluna başvuran mahkeme buna uymak zorundadır. Hukuk Genel Kurulu da somut norm denetimi yoluyla verilen iptal kararlarının kesin hükme bağlanmamış derdest dosyalarda uygulanmasının zorunlu olduğunu kabul etmektedir (HGK, 15.02.2023, 2022/9-303 E., 2023/86 K.). Bu nedenle en azından itiraz yoluna başvuran mahkemelerdeki dosyalarda rayiç bedel kuralının uygulanmaması güçlü bir ihtimaldir.

Görülmekte Olan Davalar Ne Olacak?

Öncelikle Anayasa’nın 153. maddesine göre iptal kararları geriye yürümez; kesinleşmiş davalar bu karardan etkilenmez. Görülmekte olan davalar bakımından ise davanın açıldığı tarihe göre ayrım yapmak gerekir.

25.12.2025’ten önce, eski kanun döneminde açılmış davalarda geçiş hükmü gereğince rayiç bedel esası uygulanmaktadır. Hukuk Genel Kurulu’nun yaklaşımına göre bu durum 06.08.2027’ye kadar devam edecek, 8. Hukuk Dairesi’nin yaklaşımına göre ise mahkemeler Anayasa’ya aykırılığı tespit edilmiş geçiş hükmünü şimdiden uygulamayabilecektir. 06.08.2027’den sonra ise geçiş hükmü ortadan kalkacağından, bu davalara rayiç bedel düzenlemesinin uygulanmasının dayanağı kalmayacaktır. Kanaatimizce bu davalarda, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan ve satış bedelini esas alan düzenlemeye dönülmesi, Anayasa Mahkemesi kararının gerekçesine de uygun düşecektir.

25.12.2025’ten sonra, yeni kanun döneminde açılmış davalarda ise aynı görüş ayrılığı geçerlidir. 06.08.2027’den sonra karara bağlanacak davalarda, yeni bir düzenleme yapılırsa onun geçiş hükümleri uygulanacak; yapılmazsa hâkimin kanundaki boşluğu doldururken (TMK m. 1) önalımın niteliğinden ve Anayasa Mahkemesi kararının gerekçesinden hareketle satış bedelini esas alması gündeme gelecektir. Her iki grupta da nihaî sonucu kanunkoyucunun yapacağı yeni düzenleme ve özellikle bu düzenlemenin geçiş hükümleri belirleyecektir.

Görülmekte olan davalarda davacı vekillerinin, rayiç bedelin depo edilmesi için kesin süre verildiğinde, Anayasa Mahkemesi kararına ve 8. Hukuk Dairesi’nin yaklaşımına dayanarak kuralın uygulanmaması yönünde talepte bulunmaları ve bu talebi istinaf ve temyiz aşamalarında da sürdürmeleri kanaatimizce yerinde olabilir. Bununla birlikte kesin sürenin kaçırılmasının tescil talebinin reddi sonucunu doğurabileceği unutulmamalı, mahkemenin bu talebi kabul etmemesi ihtimaline karşı süre ve depo yükümlülüğü ayrıca takip edilmelidir.

Takipsiz bırakılan davalar bakımından da dikkatli olmak gerekir. İşlemden kaldırılan dosya üç ay içinde yenilenmezse dava açılmamış sayılır (HMK m. 150). Bu durumda hak düşürücü süre de geçmişse yeniden dava açma imkânı kalmaz. Süresi içinde yenilenen dosyada ise mahkemenin yukarıdaki görüşlerden hangisini benimseyeceğine göre rayiç bedelin yatırılması için yeniden süre verilmesi gündeme gelebilecektir.

Netice olarak Anayasa Mahkemesi, önalımın satış koşullarının aynen üstlenilmesi olduğunu teyit etmiştir. Ancak iptalin ertelenmesi ve Yargıtay içindeki görüş ayrılığı nedeniyle belirsizlik en az dokuz ay daha sürecektir. Bu süre içinde önalım davası açacak veya görülmekte olan davasını sürdürecek paydaşların, yatıracakları bedeli, davanın görüldüğü mahkemenin itiraz yoluna başvuran mahkemelerden olup olmadığını ve yargılamanın muhtemel süresini birlikte hesaba katarak hareket etmeleri isabetli bir değerlendirme olacaktır.