Almanya’da yaşayan birçok kişi Türkiye’deki bir dairenin satışını, yeni bir taşınmazın alımını, mirastan kalan evin intikalini veya bir dükkânın kiraya verilmesini uzaktan yürütmek zorundadır. Bu işlerde farklı meslek mensupları görev alabilir ve her birinin rolü farklıdır.
Gayrimenkul işlemlerinde kim hangi görevi üstlenir?
Bir taşınmaz işleminde genellikle emlak danışmanı, noter, tapu müdürlüğü ve gerektiğinde avukat yer alır. Emlak danışmanı alıcı, satıcı veya kiracı bulur, taşınmazı tanıtır ve tarafları bir araya getirir. Noter, satış vaadi gibi resmi şekle bağlı sözleşmeleri ve vekaletnameleri düzenler. Tapu müdürlüğü resmi senedi düzenler ve tescili yapar.
Avukatın görevi bunlardan farklıdır. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 35/1’e göre kanun işlerinde ve hukuki meselelerde mütalaa (hukuki görüş) vermek, mahkemeler ve diğer yargı mercileri önünde hakları dava etmek ve savunmak, adli işlemleri takip etmek ve bu işlere ait evrakı düzenlemek yalnız baroya kayıtlı avukatlara aittir. Baro levhasında yazılı olmayanların avukatlara ait yetkileri kullanması Kanunun 63. maddesi uyarınca yaptırıma bağlanmıştır. Avukat ayrıca tapu müdürlüğü, belediye ve vergi dairesi gibi resmi dairelerdeki işleri de takip edebilir (m. 35/2). Bu nedenle bir işlemin pazarlanması ile hukuki yönden incelenmesi ve sözleşmeye bağlanması ayrı işlerdir ve birlikte yürütülebilir.
Avukat, hukuki görüş verdiği veya vekâleten yürüttüğü işlemlerin uygulamadaki hukuki sonuçlarını değerlendirir ve müvekkilini buna göre yönlendirir.
Uygulamada taşınmazlarla ilgili bazı tapu işlemlerinin, hatta kira ve benzeri sözleşmelerin tanıdıklar aracılığıyla veya emlak danışmanlarının yardımıyla yapıldığı görülmektedir. Oysa bu işlemler ciddi hukuki bilgi ve deneyim gerektirir. Örneğin gerçekte altsoya bağışlanan ancak tapuda satış olarak gösterilen çok sayıda taşınmazın tapusu, yıllar sonra diğer mirasçıların açtığı muris muvazaası davalarıyla iptal edilmiştir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, 1974/1 E., 1974/2 K.). Kira sözleşmesi doğru belgelenmediği veya internetten indirilen şablonlarla imzalandığı için kiraya verenler ciddi gelir kayıpları yaşayabilmektedir. Ne yazık ki gurbetçilerimizin Avrupa’da büyük zorluklarla kazandıkları birikimlerin, avukat olmayan kişilerin hatalı hukuki tavsiyeleri sonucunda kaybedildiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu nedenle işlemlerin, hukuk mesleğini icra eden ve her işlemin mahkemedeki olası sonucunu öngörebilecek birikime sahip avukatlar aracılığıyla yürütülmesi büyük önem taşır.
Avukatın kanuni yükümlülükleri: özen, sadakat ve sır saklama
Avukatlık Kanunu m. 34’e göre avukat, üstlendiği görevi özen, doğruluk ve onur içinde yerine getirmek ve Türkiye Barolar Birliğince belirlenen meslek kurallarına uymakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 506 da vekilin işi müvekkilin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmesini ve basiretli bir vekil gibi davranmasını arar.
Avukata özgü diğer yükümlülükler şunlardır:
- Sır saklama: Avukat, görevi nedeniyle öğrendiği hususları açığa vuramaz (m. 36). Taşınmazın değeri, aile içi paylaşım ve mali durumunuz bu kapsamdadır.
- Menfaat çatışması yasağı: Aynı işte menfaati zıt olan tarafa avukatlık etmiş veya görüş vermiş avukat işi reddetmek zorundadır (m. 38/1-b). Alıcı ile satıcının menfaatleri çatıştığında avukat yalnız bir tarafın vekili olarak hareket eder.
- İşi sonuna kadar takip: Avukat üzerine aldığı işi, yazılı sözleşme olmasa bile kanun hükümlerine göre sonuna kadar takip eder (m. 171).
- Bilgilendirme: Müvekkilini işin aşamaları hakkında, kanunun tanıdığı bir hakkın kullanımını etkileyecek şekilde bilgilendirmemek disiplin cezası gerektirir (m. 135/2-l).
Müvekkil adına alınan paralar: hesap verme ve sorumluluk
Satış bedelinin veya kira gelirinin vekil aracılığıyla tahsil edildiği işlerde paranın akıbeti özellikle önemlidir. TBK m. 508’e göre vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek, vekaletle ilgili olarak aldıklarını vekalet verene teslim etmek ve teslimde geciktiği paranın faizini ödemekle yükümlüdür. Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları m. 43 de müvekkil adına alınan paraların ve diğer değerlerin geciktirilmeksizin müvekkile bildirilmesini ve verilmesini öngörür.
Avukat, ücret ve masraf alacağı için yalnız kendi alacağı oranında hapis hakkı kullanabilir (Avukatlık Kanunu m. 166). Müvekkil adına aldığı parayı bu sınırı aşacak şekilde müvekkiline vermemek, Kanunun 135. maddesinin ikinci fıkrasının (o) bendine göre kınama cezası gerektirir.
Bu eylemin cezai sonucu da vardır. Yargıtay Ceza Genel Kurulu, ahzu kabz (para tahsil etme) yetkili vekaletnameye dayanarak müvekkili adına para tahsil eden ve bunu müvekkiline vermeyen avukatın eylemini, kamu görevlilerine özgü zimmet suçu olarak değil, hizmet nedeniyle nitelikli güveni kötüye kullanma suçu olarak değerlendirmiştir (Yargıtay CGK, 2021/5-43 E., 2021/287 K., 17.06.2021). Türk Ceza Kanunu m. 155/2 bu suç için bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörür. Yargıtay 5. Ceza Dairesi de güncel kararlarında aynı görüşü uygulamaktadır (örneğin 2022/8501 E., 2024/9987 K., 07.10.2024). Güveni kötüye kullanma suçundan mahkûmiyet, Avukatlık Kanunu m. 5/1-a ve m. 135/5-a uyarınca avukatın meslekten çıkarılması sonucunu doğurur.
Baro denetimi ve disiplin sorumluluğu
Avukatlar bağlı oldukları baronun ve Türkiye Barolar Birliğinin denetimi altındadır. Avukatlık Kanunu m. 134 ve 135’e göre özen ve doğruluk yükümlülüklerine aykırı davranan avukata uyarma, kınama, para cezası, işten çıkarma veya meslekten çıkarma cezası verilebilir. Takip ettiği işte özen yükümlülüğünü ihlal ederek hak kaybına yol açmak, masraf aldığı hâlde işi yapmamak veya bu masrafı iade etmemek de disiplin cezası gerektiren hâller arasında sayılmıştır (m. 135/2-m ve r). Bu denetim, işlemin yasal bir meslek düzeni içinde yürütülmesini sağlar.
Ödeme yapmadan önce hukuki inceleme
Hukuki incelemenin en çok fayda sağladığı an, para ödenmeden önceki aşamadır. Bu aşamada tapu kaydı, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve şerhler, imar durumu ile yapı ruhsatı ve iskân belgesi kontrol edilir. Kontrol listesinin ayrıntıları tapu ve gayrimenkul işlemleri rehberimizde yer almaktadır.
Uygulamada sık karşılaşılan bir risk, tapudan önce adi yazılı bir “satış sözleşmesi” imzalanarak bedelin veya kaporanın ödenmesidir. TBK m. 237’ye göre taşınmaz satışı ve satış vaadi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda alıcı mülkiyeti kazanamaz; ödediği parayı ancak ayrı bir dava veya takiple geri isteyebilir. Bu nedenle:
- Satış bedelinin tescille eş zamanlı veya güvenceli bir ödeme yoluyla ödenmesi,
- Ödemenin banka üzerinden ve açıklamasına ada ve parsel bilgisi yazılarak yapılması,
- Tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesi önerilir.
Gerçek bedelin altında beyanın vergi ve ispat bakımından doğurduğu sonuçlar da tapu rehberimizde açıklanmıştır.
Satış bedelinin bankalar aracılığıyla güvence altında ödenmesini sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi’nin taşınmaz satışlarında 1 Aralık 2026’dan itibaren zorunlu hâle gelmesi planlanmaktadır. Bu tarih daha önce birkaç kez ertelendiğinden, işlem öncesinde güncel durum kontrol edilmelidir.
Satış vaadi ve kira sözleşmesi
Satış hemen yapılamıyorsa, örneğin taşınmaz inşaat hâlindeyse veya bedel taksitle ödenecekse, noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi yapılır. Sözleşmede bedel, ödeme takvimi, teslim tarihi, gecikme hâlindeki sonuçlar ve tapuya şerh konusu açıkça düzenlenmelidir.
Taşınmazınızı Almanya’dan kiraya verecekseniz yazılı bir kira sözleşmesi yapılması, kira bedelinin banka hesabına ödenmesinin kararlaştırılması ve güvence bedelinin şartlarının belirlenmesi takibi kolaylaştırır. Taraflar kiracılık hakkının tapu siciline şerh verilmesini de kararlaştırabilir (TBK m. 312). Kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye gibi konular tapu rehberimizin kira bölümünde anlatılmıştır.
Vekaletnamenin kapsamı ve Türkiye’ye gelmeden temsil
Almanya’da yaşayan bir malik için işlemin büyük kısmı vekaletname ile yürütülür. Vekaletnamenin yalnız ilgili taşınmaz ve işlemle sınırlı tutulması, satış bedelini tahsil yetkisinin gerçekten gerekiyorsa ve sınırları belirtilerek verilmesi önerilir. Gereğinden geniş bir genel vekaletname, vekilin sizin bilginiz dışında satış, ipotek veya para tahsili yapabilmesine imkân verir. Vekaletname her zaman geri alınabilir (TBK m. 512). Konsoloslukta vekaletname düzenleme, fotoğraf şartı ve azil adımları vekaletname rehberimizde ayrıntılı olarak yer almaktadır.
Usulüne uygun bir vekaletnameyle avukat, tapu müdürlüğündeki randevu ve imza dahil işlemi sizin Türkiye’ye gelmenize gerek kalmadan yürütebilir. Avukatın yükümlülükleri bu temsil boyunca da geçerlidir.
Miras kalan taşınmazlar
Mirastan kalan bir taşınmaz satılmadan veya kiraya verilmeden önce mirasçılık belgesinin alınması, veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmesi ve taşınmazın tapuda mirasçılar adına tescil edilmesi gerekir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Bu adımlar ve süreler miras işlemleri rehberimizde anlatılmıştır. Uygulamada miras ortaklığı sürerken bir mirasçının diğerlerinin haberi olmadan satış veya kira görüşmesi yapması, sonradan uyuşmazlığa yol açabilmektedir; bu nedenle işlemin bütün mirasçıların durumu gözetilerek planlanması önemlidir.
Yazılı vekalet ve ücret sözleşmesi
Avukatlık Kanunu m. 163’e göre avukatlık sözleşmesi belli bir hukuki yardımı ve ücreti kapsamalıdır. Sözleşmenin yazılı yapılması, hangi işlerin ücrete dahil olduğunu ve hangi giderlerin ayrıca ödeneceğini açıkça gösterir. Ücret serbestçe kararlaştırılır, ancak yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında olamaz (m. 164/4). Tapu harcı, döner sermaye bedeli, noter, tercüme, apostil ve posta giderleri gibi resmi giderler avukatlık ücretinin dışındadır.
İşe başlamadan önce yazılı bir sözleşme yapılması, işin kapsamını, raporlama sıklığını ve müvekkil adına alınacak paraların hangi hesaba aktarılacağını baştan belirler.
Akıncı Legal ile iletişim
Akıncı Legal, Almanya’da yaşayan taşınmaz sahiplerine Türkiye’deki satış, alım, kira ve miras yoluyla intikal işlemlerinde Türk hukuku çerçevesinde bilgi ve hukuki destek sağlamaktadır. Ön görüşme için internet sitemiz üzerinden online randevu alabilir, görüşmeyi görüntülü arama ile yapabilir veya WhatsApp üzerinden bize ulaşabilirsiniz.