Viele Menschen in Deutschland müssen den Verkauf einer Wohnung in der Türkei, den Kauf einer Immobilie, die Umschreibung eines geerbten Hauses oder die Vermietung eines Ladens aus der Ferne erledigen. Daran wirken verschiedene Berufsgruppen mit, und jede hat eine andere Rolle.
Wer übernimmt bei einem Immobiliengeschäft welche Aufgabe?
An einem Immobiliengeschäft sind in der Regel ein Immobilienmakler, ein Notar, das Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) und bei Bedarf ein Anwalt beteiligt. Der Makler sucht Käufer, Verkäufer oder Mieter, stellt die Immobilie vor und bringt die Parteien zusammen. Der Notar beurkundet formbedürftige Verträge wie das Kaufversprechen sowie Vollmachten. Das Grundbuchamt errichtet die amtliche Urkunde und nimmt die Eintragung vor.
Die Aufgabe des Anwalts ist eine andere. Nach Art. 35 Abs. 1 des türkischen Anwaltsgesetzes Nr. 1136 ist es allein den in einer Anwaltskammer eingetragenen Anwälten vorbehalten, in Rechtsangelegenheiten Gutachten zu erstatten, Rechte vor Gerichten und anderen Spruchkörpern geltend zu machen und zu verteidigen, gerichtliche Verfahren zu betreiben und die dazugehörigen Schriftstücke zu verfassen. Wer ohne Eintragung anwaltliche Befugnisse ausübt, wird nach Art. 63 des Gesetzes sanktioniert. Der Anwalt kann außerdem Angelegenheiten bei Behörden wie Grundbuchamt, Gemeinde und Finanzamt betreiben (Art. 35 Abs. 2). Die Vermarktung einer Immobilie einerseits und ihre rechtliche Prüfung und vertragliche Absicherung andererseits sind daher verschiedene Aufgaben, die nebeneinander erledigt werden können.
Der Anwalt beurteilt die rechtlichen Folgen der Geschäfte, zu denen er berät oder die er als Bevollmächtigter abwickelt, und berät seinen Mandanten entsprechend.
In der Praxis werden manche Grundbuchgeschäfte und sogar Miet- und ähnliche Verträge über Bekannte oder mit Hilfe von Maklern erledigt. Diese Geschäfte erfordern jedoch fundierte Rechtskenntnisse und Erfahrung. So wurden zahlreiche Grundstücke, die in Wahrheit an Abkömmlinge verschenkt, im Grundbuch aber als Verkauf eingetragen worden waren, Jahre später auf Klagen der übrigen Erben wegen Scheingeschäfts (muris muvazaası) wieder ausgetragen (Beschluss des Yargıtay zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 01.04.1974, 1974/1 E., 1974/2 K.). Vermieter erleiden erhebliche Einnahmeverluste, wenn ein Mietvertrag nicht richtig dokumentiert oder auf Grundlage einer Vorlage aus dem Internet unterschrieben wurde. Leider kommt es vor, dass Ersparnisse, die in Europa mit viel Mühe erarbeitet wurden, in der Türkei durch fehlerhafte Rechtsratschläge von Nichtjuristen verloren gehen. Deshalb ist es wichtig, solche Geschäfte über Anwälte abzuwickeln, die den Rechtsberuf ausüben und den möglichen Ausgang jedes Schritts vor Gericht einschätzen können.
Die gesetzlichen Pflichten des Anwalts: Sorgfalt, Treue und Verschwiegenheit
Nach Art. 34 des Anwaltsgesetzes muss der Anwalt seine Aufgaben mit Sorgfalt, Redlichkeit und Ehre erfüllen und die von der Union der türkischen Anwaltskammern (TBB) festgelegten Berufsregeln einhalten. Auch Art. 506 des türkischen Obligationengesetzes (TBK) verlangt vom Beauftragten, das Geschäft treu und sorgfältig unter Wahrung der berechtigten Interessen des Auftraggebers zu führen und sich wie ein umsichtiger Beauftragter zu verhalten.
Weitere anwaltliche Pflichten sind:
- Verschwiegenheit: Der Anwalt darf nichts offenbaren, was ihm in Ausübung seines Berufs bekannt wird (Art. 36). Dazu gehören der Wert der Immobilie, die Aufteilung in der Familie und Ihre finanzielle Lage.
- Verbot der Interessenkollision: Wer in derselben Sache bereits für die Gegenseite tätig war oder ihr ein Gutachten erstattet hat, muss das Mandat ablehnen (Art. 38 Abs. 1 lit. b). Haben Käufer und Verkäufer gegensätzliche Interessen, vertritt der Anwalt nur eine Seite.
- Bearbeitung bis zum Abschluss: Der Anwalt führt ein übernommenes Mandat auch ohne schriftlichen Vertrag nach den gesetzlichen Vorschriften bis zum Ende (Art. 171).
- Information: Wer seinen Mandanten über den Stand der Sache so wenig informiert, dass dieser ein gesetzliches Recht nicht ausüben kann, wird disziplinarisch belangt (Art. 135 Abs. 2 lit. l).
Geld des Mandanten: Rechenschaft und Haftung
Wird der Kaufpreis oder die Miete über einen Bevollmächtigten vereinnahmt, ist entscheidend, was mit dem Geld geschieht. Nach Art. 508 TBK muss der Beauftragte über seine Geschäftsführung Rechenschaft ablegen, alles herausgeben, was er aufgrund des Auftrags erhalten hat, und für verspätet herausgegebenes Geld Zinsen zahlen. Auch Art. 43 der Berufsregeln der TBB verlangt, dass Geld und andere Werte, die der Anwalt für den Mandanten erhält, unverzüglich mitgeteilt und herausgegeben werden.
Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Anwalt nur in Höhe seiner eigenen Honorar- und Auslagenforderung (Art. 166 Anwaltsgesetz). Behält er Geld des Mandanten über diese Grenze hinaus zurück, wird dies nach Art. 135 Abs. 2 lit. o mit einem Verweis geahndet.
Das Verhalten hat auch strafrechtliche Folgen. Die Große Strafkammer des Yargıtay hat das Verhalten eines Anwalts, der aufgrund einer Inkassovollmacht Geld für seinen Mandanten einzieht und nicht weiterleitet, nicht als Unterschlagung im Amt, die nur Amtsträger begehen können, sondern als qualifizierte Untreue im Rahmen einer Dienstleistung gewertet (Yargıtay CGK, 2021/5-43 E., 2021/287 K., 17.06.2021). Art. 155 Abs. 2 des türkischen Strafgesetzbuchs sieht dafür Freiheitsstrafe von einem bis zu sieben Jahren und Geldstrafe vor. Die 5. Strafkammer des Yargıtay folgt dieser Auffassung auch in jüngeren Entscheidungen (etwa 2022/8501 E., 2024/9987 K., 07.10.2024). Eine Verurteilung wegen Untreue führt nach Art. 5 Abs. 1 lit. a und Art. 135 Abs. 5 lit. a des Anwaltsgesetzes zum Ausschluss aus der Anwaltschaft.
Aufsicht durch die Anwaltskammer und Disziplinarhaftung
Anwälte stehen unter der Aufsicht ihrer Kammer und der TBB. Nach Art. 134 und 135 des Anwaltsgesetzes kann gegen einen Anwalt, der gegen seine Sorgfalts- und Redlichkeitspflichten verstößt, eine Verwarnung, ein Verweis, eine Geldbuße, ein befristetes Berufsverbot oder der Ausschluss aus der Anwaltschaft verhängt werden. Disziplinarisch geahndet wird auch, wer durch Verletzung seiner Sorgfaltspflicht einen Rechtsverlust verursacht oder einen Kostenvorschuss annimmt, ohne tätig zu werden, und ihn nicht zurückzahlt (Art. 135 Abs. 2 lit. m und r). Diese Aufsicht sorgt dafür, dass das Geschäft in einem gesetzlich geordneten Berufsrahmen abgewickelt wird.
Rechtliche Prüfung vor der Zahlung
Am meisten nützt eine rechtliche Prüfung, bevor Geld fließt. In dieser Phase werden der Grundbucheintrag, Hypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen und Vermerke, die bauplanungsrechtliche Lage sowie Baugenehmigung und Nutzungserlaubnis geprüft. Die Einzelheiten der Checkliste finden Sie in unserem Leitfaden zu Immobilien in der Türkei.
Ein häufiges Risiko in der Praxis: Vor dem Grundbuchtermin wird ein privatschriftlicher „Kaufvertrag“ unterschrieben und der Kaufpreis oder eine Anzahlung gezahlt. Nach Art. 237 TBK sind Kauf und Kaufversprechen über Immobilien nur in amtlicher Form wirksam. Der Käufer erwirbt dann kein Eigentum und kann sein Geld nur mit einer gesonderten Klage oder Vollstreckung zurückfordern. Empfehlenswert ist deshalb:
- den Kaufpreis Zug um Zug gegen die Eintragung oder auf einem abgesicherten Zahlungsweg zu leisten,
- per Banküberweisung zu zahlen und im Verwendungszweck Flur- und Flurstücksnummer (ada und parsel) anzugeben,
- beim Grundbuchamt den tatsächlichen Kaufpreis anzugeben.
Welche steuerlichen und beweisrechtlichen Folgen eine zu niedrige Preisangabe hat, erläutert ebenfalls unser Immobilienleitfaden.
Für Immobilienverkäufe soll ab dem 1. Dezember 2026 das Sichere Zahlungssystem (Güvenli Ödeme Sistemi) verpflichtend werden, bei dem der Kaufpreis über Banken abgesichert gezahlt wird. Da der Termin bereits mehrfach verschoben wurde, sollte der aktuelle Stand vor dem Geschäft geprüft werden.
Kaufversprechen und Mietvertrag
Kann der Verkauf nicht sofort vollzogen werden, etwa weil das Gebäude noch im Bau ist oder der Kaufpreis in Raten gezahlt wird, wird beim Notar ein Kaufversprechen (satış vaadi sözleşmesi) beurkundet. Darin sollten Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Folgen eines Verzugs und die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch klar geregelt werden.
Wenn Sie Ihre Immobilie von Deutschland aus vermieten, erleichtern ein schriftlicher Mietvertrag, die Zahlung der Miete auf ein Bankkonto und klare Regeln zur Kaution die Verwaltung. Die Parteien können auch vereinbaren, das Mietrecht im Grundbuch vormerken zu lassen (Art. 312 TBK). Mietrückstände und Räumung behandelt der Abschnitt zur Vermietung in unserem Immobilienleitfaden.
Umfang der Vollmacht und Vertretung ohne Reise in die Türkei
Für Eigentümer in Deutschland wird der größte Teil eines Geschäfts mit einer Vollmacht abgewickelt. Die Vollmacht sollte auf die betreffende Immobilie und das konkrete Geschäft beschränkt werden; eine Befugnis zur Entgegennahme des Kaufpreises sollte nur erteilt werden, wenn sie wirklich nötig ist, und dann mit klaren Grenzen. Eine zu weit gefasste Generalvollmacht ermöglicht es dem Bevollmächtigten, ohne Ihr Wissen zu verkaufen, Hypotheken zu bestellen oder Geld einzuziehen. Eine Vollmacht kann jederzeit widerrufen werden (Art. 512 TBK). Wie Sie im Konsulat eine Vollmacht errichten, welche Fotoanforderungen gelten und wie Sie sie widerrufen, erklärt unser Leitfaden zur Vollmacht.
Mit einer ordnungsgemäßen Vollmacht kann der Anwalt das Geschäft einschließlich Termin und Unterschrift beim Grundbuchamt abwickeln, ohne dass Sie in die Türkei reisen müssen. Seine Berufspflichten gelten auch während dieser Vertretung.
Geerbte Immobilien
Bevor eine geerbte Immobilie verkauft oder vermietet wird, müssen der türkische Erbschein beschafft, die türkische Erbschaftsteuererklärung abgegeben und die Immobilie im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden. Sind sich die Erben nicht einig, kommt die Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht. Diese Schritte und Fristen erläutert unser Leitfaden zur Erbschaft in der Türkei. In der Praxis führt es oft zu späterem Streit, wenn ein Erbe während der bestehenden Erbengemeinschaft ohne Wissen der anderen über Verkauf oder Vermietung verhandelt; das Geschäft sollte daher unter Berücksichtigung der Lage aller Erben geplant werden.
Schriftliche Mandats- und Honorarvereinbarung
Nach Art. 163 des Anwaltsgesetzes muss der Anwaltsvertrag eine bestimmte Rechtsdienstleistung und das Honorar umfassen. Ein schriftlicher Vertrag zeigt klar, welche Leistungen das Honorar abdeckt und welche Kosten gesondert zu zahlen sind. Das Honorar wird frei vereinbart, darf aber die geltende Mindestgebührenordnung für Anwälte (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi) nicht unterschreiten (Art. 164 Abs. 4). Amtliche Kosten wie Grundbuchgebühr, Dienstleistungsgebühr der Grundbuchverwaltung, Notar-, Übersetzungs-, Apostille- und Portokosten sind nicht im Anwaltshonorar enthalten.
Ein schriftlicher Vertrag vor Beginn der Tätigkeit legt von Anfang an den Umfang des Mandats fest, wie oft berichtet wird und auf welches Konto für den Mandanten eingehende Gelder überwiesen werden.
Kontakt zu Akıncı Legal
Akıncı Legal informiert und unterstützt Immobilieneigentümer in Deutschland bei Verkauf, Kauf, Vermietung und Erbübergang von Immobilien in der Türkei nach türkischem Recht. Für ein erstes Gespräch können Sie über unsere Website einen Online-Termin vereinbaren, das Gespräch per Videoanruf führen oder uns über WhatsApp erreichen.