Sicheres Zahlungssystem beim Immobilienkauf in der Türkei ab 1. Dezember 2026: Wen es betrifft und was Türken in Deutschland tun sollten

In der Türkei endet die Zeit, in der der Kaufpreis für Immobilien bar, per Überweisung oder per EFT gezahlt wurde. Nach einer Ergänzung der Verordnung über den Immobilienhandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) soll der Kaufpreis ab dem 01.12.2026 verpflichtend über ein Zahlungssystem gezahlt werden, das den gleichzeitigen Übergang von Eigentum und Kaufpreis sicherstellt. Dieser Beitrag erläutert den Anwendungsbereich des Systems, die noch offenen Punkte und vor allem, wie es für Türken im Ausland und für Parteien in verschiedenen Städten funktionieren wird.

Was ist das sichere Zahlungssystem?

Nach Zusatzartikel 1 der Verordnung ist der Kaufpreis bei Immobilienverkäufen, bei denen die Zahlung ganz oder teilweise bar, per Überweisung, per EFT oder auf einem anderen vom Ministerium bestimmten Weg erfolgt, über ein „Zahlungssystem“ zu leisten, „das den gleichzeitigen Übergang des Eigentums an der Immobilie und des Kaufpreises sicherstellt“. Ziel ist es, das Risiko auszuschließen, dass der Käufer zahlt und das Eigentum nicht erhält oder der Verkäufer das Eigentum überträgt und sein Geld nicht bekommt.

Ein ähnliches Angebot besteht schon seit Jahren auf freiwilliger Basis. Beim „Güvenilir Hesap“ (Treuhandkonto), das auf der Infrastruktur der türkischen Grundbuch- und Katasterverwaltung (TKGM) über Takasbank und die staatlichen Banken (Ziraat Bankası, VakıfBank, Halkbank) angeboten wird, zahlt der Käufer den Kaufpreis auf ein besonderes Konto ein; der Betrag bleibt bis zur Eintragung im Grundbuch gesperrt und wird mit der Bestätigung der Eintragung an den Verkäufer überwiesen. Scheitert der Vorgang, erhält der Käufer sein Geld zurück. Die Neuregelung macht dieses Prinzip verpflichtend; aufbauen und betreiben wird das System jedoch ein vom Handelsministerium beauftragter Integrator.

Welche Verkäufe sind erfasst? Auch Verkäufe ohne Makler?

Die Regelung erfasst nicht nur Verkäufe über Immobilienmakler, sondern die Immobilienverkäufe von „Unternehmen und anderen natürlichen oder juristischen Personen“. Auch bei Verkäufen direkt zwischen Privatpersonen wird der Kaufpreis also über das System gezahlt.

Welche Verkäufe nicht in das System einbezogen werden, wie ein Pilotbetrieb aussieht und wie hoch die Nutzungsgebühr ist, wird jedoch in einem Protokoll zwischen dem Handelsministerium, dem Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel und dem Integrator festgelegt. Soweit wir feststellen konnten, war der Inhalt dieses Protokolls zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Beitrags nicht veröffentlicht. Unentgeltliche Vorgänge wie Schenkung und Erbübergang sowie Geschäfte wie die Bestellung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts sind keine „Verkäufe“ und fallen daher nicht unter das System.

Was gilt bei Kreditfinanzierung?

Wird der Kaufpreis ganz oder teilweise über einen Kredit einer Bank oder einer Finanzierungs- oder Bausparfinanzierungsgesellschaft bezahlt, läuft nur der nicht finanzierte Teil über das System. Kostet eine Wohnung zum Beispiel 5.000.000 TL und werden 3.000.000 TL über einen Wohnungsbaukredit finanziert, zahlt der Käufer die aus eigenen Mitteln aufgebrachten 2.000.000 TL über das sichere Zahlungssystem.

Wer zahlt die Gebühr?

Für jede Transaktion über das System fällt eine Nutzungsgebühr an, die vom an den Verkäufer zu überweisenden Kaufpreis abgezogen wird. Ohne abweichende Vereinbarung trägt die Gebühr also faktisch der Verkäufer. Auch ihre Höhe legt das Protokoll fest. Die Parteien sollten in den Verhandlungen ausdrücklich klären, wer die Gebühr trägt, und dies möglichst im Kaufversprechen festhalten. Ist vereinbart, dass der Käufer die Gebühr ganz oder teilweise übernimmt, muss der Verkäufer sie auf Grundlage des Vertrags vor oder nach dem Verkauf gesondert vom Käufer einfordern. Wegen des Risikos, dass der Verkäufer vom Verkauf Abstand nimmt, liegt es allerdings im Interesse des Käufers, diese Zahlung erst nach dem Verkauf zu leisten.

Was gilt für Anzahlungen und Zahlungen aus einem Kaufversprechen?

Die Verordnung sieht vor, dass der „Kaufpreis der Immobilie“ über das System gezahlt wird. Auch Anzahlungen oder Zahlungen, die aufgrund eines Kaufversprechens vor dem Grundbuchtermin geleistet werden, sind letztlich Teil des Kaufpreises. Wie diese Zahlungen in das System einbezogen werden, ist noch nicht geklärt. Anzahlungen und Vorauszahlungen sollten daher unbedingt per Banküberweisung mit dem Verwendungszweck „Anzahlung auf den Kaufpreis“ geleistet werden, und im Vertrag sollte festgehalten werden, dass der beim Grundbuchamt fällige Betrag abzüglich dieser Zahlungen über das System gezahlt wird.

Prüft das Grundbuchamt, ob der volle Kaufpreis gezahlt wurde?

Nach geltendem Recht prüft das Grundbuchamt nicht, ob der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wurde. Nach dem türkischen Zivilgesetzbuch prüft der Grundbuchbeamte nur die Verfügungsbefugnis des Antragstellers und ob der Kaufvertrag in amtlicher Form geschlossen wurde (Art. 1015, 1016 TMK). Der in der amtlichen Urkunde angegebene Preis ist eine Erklärung der Parteien; die Nichtzahlung ist eine schuldrechtliche Frage zwischen Käufer und Verkäufer und hindert die Eintragung nicht.

Da die Neuregelung den „gleichzeitigen Übergang“ von Eigentum und Kaufpreis vorsieht, ist es eine natürliche Folge des Systems, dass ohne Einzahlung nicht eingetragen wird. Die Verordnung gibt dem Grundbuchamt jedoch nicht ausdrücklich die Befugnis, die Eintragung bei unvollständiger Zahlung abzulehnen. Was gilt, wenn der im System gesperrte Betrag unter dem Preis in der amtlichen Urkunde liegt, werden das Protokoll und Weisungen der Grundbuchverwaltung bestimmen. Nach unserer Auffassung ist es mit dem Grundsatz, dass das Eigentum nur durch Gesetz beschränkt werden kann, schwer vereinbar, durch eine handelsrechtliche Verordnung eine im Zivilgesetzbuch nicht vorgesehene neue Eintragungsvoraussetzung einzuführen. Die Parteien sollten sich daher nicht darauf verlassen, dass das Grundbuchamt eine unvollständige Zahlung bemerkt, sondern Zahlungsplan, den im System zu sperrenden Betrag und die Folgen einer unvollständigen Zahlung in einem gesonderten Kaufversprechen ausdrücklich regeln.

Wenn eine Partei abspringt: Wie bekommt der Käufer sein Geld zurück, gibt es Abzüge?

Wie und innerhalb welcher Frist das Geld zurückgezahlt wird, wenn der Verkauf nicht zustande kommt, regelt nicht die Verordnung, sondern das Protokoll. Beim bisher freiwilligen „Güvenilir Hesap“ wird das gesperrte Geld bei Abbruch des Vorgangs an den Käufer zurückgezahlt. Dasselbe wird für das neue System erwartet.

Was Abzüge betrifft, wird die Nutzungsgebühr nach der Verordnung vom „an den Verkäufer überwiesenen“ Kaufpreis abgezogen. Da bei einem gescheiterten Verkauf nichts an den Verkäufer überwiesen wird, ist ein Abzug vom zurückgezahlten Geld des Käufers nach unserer Auffassung kaum begründbar. Es ist allerdings möglich, dass das Protokoll für abgebrochene Vorgänge eine eigene Bearbeitungsgebühr vorsieht.

Die rechtlichen Folgen des Rücktritts hängen davon ab, in welchem Stadium sich die Parteien befinden. Da ein Immobilienkauf nur wirksam ist, wenn er in amtlicher Form beim Grundbuchamt geschlossen wird, begründet die Einzahlung in das System allein noch keinen Kaufvertrag. Gibt es kein notarielles Kaufversprechen, können die Parteien bis zur Unterzeichnung der amtlichen Urkunde vom Verkauf Abstand nehmen, und der Käufer erhält sein Geld grundsätzlich vollständig zurück. Wurde ein notarielles Kaufversprechen geschlossen, ist der Rücktritt eine Vertragsverletzung. Tritt der Verkäufer zurück, kann der Käufer auf Übertragung des Eigentums klagen; tritt der Käufer zurück, kann der Verkäufer Schadensersatz oder, wenn vereinbart, eine Vertragsstrafe verlangen. Der Verkäufer darf das im System gesperrte Geld aber nicht eigenmächtig einbehalten, sondern kann seine Forderung nur gerichtlich durchsetzen. Eine außerhalb des Systems gezahlte Anzahlung (kapora) ist grundsätzlich ein Haftgeld, das auf den Kaufpreis angerechnet wird (Art. 177 türkisches Obligationengesetz). Haben die Parteien sie ausdrücklich als Reugeld vereinbart, verliert der zurücktretende Käufer die Anzahlung, und der zurücktretende Verkäufer muss das Doppelte des Erhaltenen zurückzahlen (Art. 178).

Ab wann gilt die Pflicht, und kann sie erneut verschoben werden?

Nach Absatz 10 der vorläufigen Vorschrift 1 der Verordnung ist die Nutzung des Systems bei Verkäufen bis zum 01.12.2026 nicht verpflichtend. Das Ministerium kann diesen Termin jedoch um bis zu drei Monate verschieben, und er wurde bereits mehrfach verschoben. Wer um den 1. Dezember herum einen Grundbuchtermin hat, sollte daher prüfen, ob das Ministerium eine weitere Verschiebung beschlossen hat.

Was passiert, wenn das System nicht genutzt wird?

Nach der Verordnung verhängt das Handelsministerium bei Verstößen die im Art. 18 des türkischen Gesetzes Nr. 6585 über die Regulierung des Einzelhandels vorgesehenen Bußgelder (Art. 22 Abs. 4 der Verordnung). In der Praxis dürfte die eigentlich wirksame Sanktion aber darin bestehen, dass die Grundbuchämter einen Verkauf ohne Systemeintrag nicht durchführen. Die Praxis wird sich mit dem Protokoll und den Weisungen der Grundbuchverwaltung klären.

Was gilt, wenn die Parteien bei verschiedenen Grundbuchämtern sind?

Besonders nützlich ist das sichere Zahlungssystem bei Verkäufen, bei denen Käufer und Verkäufer in verschiedenen Städten sind. Nach der am 03.12.2024 in Kraft getretenen Verordnung über Grundbuchgeschäfte außerhalb des Zuständigkeitsbereichs und bei Anwesenheit der Parteien in verschiedenen Stellen können Verkauf, Schenkung und Tausch auch dann vorgenommen werden, wenn sich die Parteien bei verschiedenen Grundbuchämtern befinden (Art. 10). Die wichtigsten Regeln dieses Verfahrens sind:

Innerhalb derselben Provinz ist ein Geschäft über verschiedene Grundbuchämter nicht möglich; das Verfahren gilt zwischen verschiedenen Provinzen. Sind mehrere Verkäufer beteiligt, müssen alle beim selben Amt antragen, und auch die Käufer müssen sich beim selben Amt befinden; einzelne Käufer können aber beim Amt des Verkäufers sein (Art. 11 Abs. 1–2). Die amtliche Urkunde erstellt das Amt, bei dem der Antrag gestellt wurde; es teilt den Parteien den Termin mit. Bei der Unterzeichnung müssen beide Parteien gleichzeitig in ihrem jeweiligen Amt anwesend sein, sonst wird nicht unterschrieben. Zuerst unterschreibt der Verkäufer, dann der Käufer, und die Parteien bleiben grundsätzlich im Amt, bis das Geschäft im Tagebuch eingetragen ist. Geht vor der Eintragung ein Vermerk, eine Erklärung oder der Widerruf einer Vollmacht ein, wird das Geschäft aufgehoben (Art. 11, 12).

In diesem Verfahren war die Sicherheit der Zahlung früher ein ernstes Problem, weil sich die Parteien nicht sahen. Im sicheren Zahlungssystem bleibt der vom Käufer eingezahlte Betrag dagegen bis zur Eintragung gesperrt und wird mit der Eintragung an den Verkäufer überwiesen. Auch die Grundbuchverwaltung nennt beim bestehenden „Güvenilir Hesap“ ausdrücklich die „sichere Zahlung aus der Ferne bei Grundbuchgeschäften außerhalb des Zuständigkeitsbereichs“ als Anwendungsfall. Für Parteien in verschiedenen Städten ist das System daher eher eine Absicherung als eine Last.

Was bedeutet das für Türken in Deutschland?

Türkische Staatsangehörige im Ausland verkaufen oder kaufen Immobilien in der Türkei meist auf einem von drei Wegen: Sie reisen für den Termin in die Türkei, erteilen eine Vollmacht oder wickeln das Geschäft über eine Grundbuchstelle im Ausland ab.

Auch die Grundbuchstellen im Ausland gehören zum oben beschriebenen Verfahren mit verschiedenen Stellen. In Stellen wie der Grundbuch- und Katastervertretung beim Generalkonsulat Berlin kann ein Verkauf zeitgleich mit dem Grundbuchamt in der Türkei vorgenommen werden. Die im Ausland handschriftlich unterzeichnete amtliche Urkunde wird dann an das Grundbuchamt geschickt, bei dem die Immobilie eingetragen ist (Art. 14). Da sich ändern kann, in welchen Ländern und Städten dieser Dienst angeboten wird, sollte vorher beim zuständigen Konsulat nachgefragt werden.

Bei Geschäften mit Vollmacht ist ein wichtiges Detail zu beachten: Mit Vollmachten, die vor dem 21.11.2023 ausgestellt wurden, sind Grundbuchgeschäfte außerhalb des zuständigen Grundbuchamts nicht möglich (vorläufiger Art. 1). Wer sich auf eine ältere Vollmacht verlässt, muss dafür sorgen, dass das Geschäft beim Grundbuchamt am Ort der Immobilie vorgenommen wird, oder eine neue Vollmacht erteilen. Eine im Konsulat errichtete Vollmacht ist praktisch, weil sie keine zusätzliche Beglaubigung braucht. Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zur Vollmacht.

Bei der Zahlung sollte Folgendes beachtet werden:

Lebt der Käufer im Ausland, wird er für die Einzahlung in das System in der Regel ein Konto bei einer türkischen Bank benötigen. Ob das System Zahlungen in Fremdwährung oder direkte Überweisungen aus dem Ausland annimmt, ist noch nicht bekannt. Da Auslandsüberweisungen einige Tage dauern können, sollte der Betrag rechtzeitig vor dem Grundbuchtermin auf das Konto in der Türkei überwiesen werden.

Lebt der Verkäufer im Ausland, ist es am sichersten, wenn der Kaufpreis auf ein auf seinen eigenen Namen eröffnetes Konto bei einer türkischen Bank fließt. Wird der Kaufpreis bei Verkäufen über einen Bevollmächtigten auf dessen Konto gezahlt, kann das später zu ernsten Streitigkeiten führen. Es empfiehlt sich daher, in der Vollmacht ausdrücklich anzugeben, auf welches Konto der Kaufpreis zu zahlen ist, und die Befugnis des Bevollmächtigten zur „Entgegennahme des Kaufpreises“ entsprechend zu beschränken. Auch beim bestehenden „Güvenilir Hesap“ werden die persönliche IBAN von Käufer und Verkäufer und eine in der Türkei genutzte Mobilfunknummer (für die SMS-Bestätigung) verlangt. Türken im Ausland sollten diese Angaben vor dem Termin bereithalten.

Was wird aus der Gewohnheit, im Grundbuch einen niedrigeren Preis anzugeben?

Die in der Praxis häufige Gewohnheit, den Verkauf im Grundbuch unter dem tatsächlichen Preis, oft zum Grundsteuerwert, anzugeben und die Differenz bar zu zahlen, wird durch die Zahlung über das System schwieriger. Das hat neben steuerlichen Folgen auch für das Vorkaufsrecht Bedeutung; denn übt ein Miteigentümer sein Vorkaufsrecht aus, wird darüber gestritten, welcher Preis zu zahlen ist, ausgehend vom Kaufpreis im Grundbuch. Dieses Thema haben wir in unserem Beitrag zur Entscheidung des türkischen Verfassungsgerichts über den Verkehrswert beim Vorkaufsrecht ausführlich behandelt.

Im Ergebnis ist das sichere Zahlungssystem eine positive Regelung, die Käufer und Verkäufer vor Betrug und Zahlungsrisiken schützt. Wichtige Einzelheiten wie Ausnahmen, Gebühren und Zahlungen aus dem Ausland sind jedoch noch nicht im Protokoll festgelegt. Wer in nächster Zeit in der Türkei eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, insbesondere wenn er im Ausland lebt, sollte vor dem Grundbuchtermin Zahlungsplan, Datum der Vollmacht und Bankverbindung gemeinsam prüfen.