Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi 1 Aralık’ta Başlıyor: Kimleri Kapsıyor, Gurbetçiler Ne Yapmalı?

Taşınmaz satışlarında bedelin elden, havaleyle veya EFT ile ödenmesi dönemi sona eriyor. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e eklenen düzenlemeyle 01.12.2026’dan itibaren taşınmaz satış bedelinin, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesi zorunlu hâle gelmesi öngörülüyor. Bu yazıda sistemin kapsamını, henüz belirsiz olan noktaları ve özellikle yurt dışında yaşayan vatandaşlarımız ile farklı şehirlerden işlem yapan taraflar bakımından uygulamanın nasıl işleyeceğini ele alıyoruz.

Güvenli Ödeme Sistemi Nedir?

Yönetmelik’in ek 1. maddesine göre taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmı veya tamamı nakit, havale, elektronik fon transferi ya da Bakanlıkça belirlenen diğer yöntemlerle yapılıyorsa, satış bedeli “taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak şekilde oluşturulan ödeme sistemi” üzerinden ödenecektir. Sistemin amacı, alıcının parayı ödeyip tapuyu alamaması ya da satıcının tapuyu devredip parasını tahsil edememesi riskini ortadan kaldırmaktır.

Benzer bir uygulama aslında yıllardır isteğe bağlı olarak mevcuttur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün altyapısıyla Takasbank ve kamu bankaları (Ziraat Bankası, VakıfBank, Halkbank) aracılığıyla sunulan “Güvenilir Hesap” hizmetinde alıcı bedeli özel bir hesaba yatırmakta, bedel tapu tescili tamamlanana kadar bloke kalmakta ve tescil onaylandığı anda satıcının hesabına aktarılmaktadır. İşlem herhangi bir sebeple iptal olursa para alıcıya iade edilmektedir. Yeni düzenlemeyle bu mantık zorunlu hâle getirilmekte, ancak sistemi Ticaret Bakanlığının yetkilendireceği bir entegratör kuracak ve işletecektir.

Hangi Satışlar Kapsamda? Emlakçı Aracılığıyla Yapılmayan Satışları da Kapsıyor mu?

Düzenleme yalnızca emlakçı aracılığıyla yapılan satışları değil, “işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin” taşınmaz satışlarını kapsamaktadır. Yani kişiler arasında doğrudan yapılan satışlarda da bedel sistem üzerinden ödenecektir.

Ne var ki sisteme dâhil edilmeyecek satışlar, pilot uygulama ve kullanım bedeli, Ticaret Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve entegratör arasında imzalanacak protokolle belirlenecektir. Tespit edebildiğimiz kadarıyla, bu yazının kaleme alındığı tarih itibarıyla söz konusu protokolün içeriği kamuoyuyla paylaşılmamıştır. Bağış ve miras yoluyla intikal gibi bedelsiz işlemler ile intifa, sükna (oturma) hakkı gibi işlemler ise “satış” niteliğinde olmadığından sistemin kapsamı dışında kalacaktır.

Kredili Satışlarda Ne Olacak?

Satış bedelinin bir kısmı veya tamamı banka ya da finansman veya tasarruf finansman şirketi kredisiyle ödeniyorsa, sistem yalnızca kredi tutarı dışındaki ödemeler için kullanılacaktır. Örneğin 5.000.000 TL’lik bir dairenin 3.000.000 TL’si konut kredisiyle ödeniyorsa, alıcının kendi cebinden ödeyeceği 2.000.000 TL güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenecektir.

Sistemin Ücretini Kim Ödeyecek?

Sistem üzerinden yapılan her işlemde bir kullanım bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarılacak satış bedelinden mahsup edilecektir. Yani ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça fiilen satıcı ödeyecektir. Ücretin miktarı da protokolle belirlenecektir. Taraflar bu bedelin kime ait olacağını satış görüşmeleri sırasında açıkça konuşmalı ve mümkünse satış vaadi sözleşmesine yazmalıdır. Ücretin bir kısmının veya tamamının alıcı tarafından karşılanacağı kararlaştırılmışsa, satıcı aradaki akdî ilişki çerçevesinde bu ücreti satış öncesi ve sonrasında ayrıca alıcıdan tahsil etmelidir. Fakat satıcının satıştan vazgeçmesi riskine binaen bu ödemenin satış sonrasına bırakılmasında alıcının menfaati vardır.

Kapora ve Satış Vaadi Sözleşmesindeki Ödemeler Ne Olacak?

Yönetmelik “taşınmaz satış bedeli”nin sistem üzerinden ödenmesini öngörmektedir. Kapora veya satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapudan önce yapılan ödemeler de nihayetinde satış bedelinin bir parçasıdır. Bu ödemelerin sisteme nasıl dâhil edileceği henüz açıklığa kavuşmamıştır. Bu nedenle kapora ve ön ödemelerin mutlaka banka kanalıyla, açıklamasına “satış bedeline mahsuben kapora” yazılarak yapılması ve sözleşmede tapudaki bedelin bu ödemeler düşülerek sistem üzerinden ödeneceğinin belirtilmesi yerinde olacaktır.

Tapu Müdürlüğü Eksik Ödemeyi Kontrol Edecek mi?

Mevcut hukukta tapu müdürlüğü, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini denetlemez. Medenî Kanun’a göre tapu memuru yalnızca istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve satış sözleşmesinin resmî şekilde yapılıp yapılmadığını inceler (TMK m. 1015, 1016). Resmî senette yazan bedel tarafların beyanıdır; bedelin ödenmemesi ise alıcı ile satıcı arasındaki bir borç ilişkisi meselesidir ve tescile engel oluşturmaz.

Yeni düzenleme ise mülkiyet ile bedelin “eş zamanlı el değiştirmesini” öngördüğünden, bedel sisteme yatırılmadan tescile geçilmemesi sistemin doğal sonucu olacaktır. Ne var ki Yönetmelik, tapu müdürlüğüne eksik ödeme hâlinde tescili reddetme yetkisini açıkça tanımamaktadır. Sistemde bloke edilen tutarın resmî senetteki bedelden az olması hâlinde ne olacağı, protokol ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatlarıyla belirlenecektir. Kanaatimizce, bir ticaret yönetmeliğiyle Medenî Kanun’da öngörülmeyen yeni bir tescil şartı getirilmesi mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlanabileceği ilkesi karşısında tartışmaya açıktır. Bu nedenle tarafların, tapu müdürlüğünün eksik ödemeyi tespit edeceğine güvenmemesi; ödeme takvimini, sistemde bloke edilecek tutarı ve eksik ödemenin sonuçlarını ayrı bir satış vaadi sözleşmesinde açıkça düzenlemesi yerinde olacaktır.

Taraflardan Biri Satıştan Vazgeçerse Alıcı Parasını Nasıl Geri Alacak, Kesinti Yapılacak mı?

Satışın tamamlanmaması hâlinde paranın nasıl ve hangi sürede iade edileceği Yönetmelik’te düzenlenmemiş, protokole bırakılmıştır. Halen isteğe bağlı olarak kullanılan Güvenilir Hesap uygulamasında, işlem herhangi bir sebeple iptal olursa bloke edilen para alıcıya iade edilmektedir. Yeni sistemde de aynı sonucun benimsenmesi beklenir.

Kesinti meselesine gelince, Yönetmelik’e göre kullanım bedeli “satıcıya aktarılan” satış bedelinden mahsup edilecektir. Satış gerçekleşmediğinde satıcıya bir bedel aktarılmayacağından, kanaatimizce alıcının iade edilen parasından kesinti yapılmasının dayanağı zayıftır. Bununla birlikte protokolün tamamlanmayan işlemler için ayrıca bir işlem ücreti öngörmesi ihtimal dâhilindedir.

Vazgeçmenin hukukî sonucu ise tarafların hangi aşamada olduğuna göre değişir. Taşınmaz satışı ancak tapuda resmî şekilde yapılırsa geçerli olduğundan, paranın sisteme yatırılmış olması tek başına bir satış sözleşmesi doğurmaz. Noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi yoksa taraflar resmî senet imzalanıncaya kadar satıştan vazgeçebilir ve alıcı parasını kural olarak eksiksiz geri alır. Noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa vazgeçme bir sözleşme ihlali oluşturur. Bu durumda satıcı vazgeçerse alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir; alıcı vazgeçerse satıcı tazminat veya kararlaştırılmışsa cezai şart isteyebilir. Ancak satıcı, sistemde bloke duran parayı kendiliğinden alıkoyamaz; alacağını ancak yargı yoluyla takip edebilir. Sistem dışında ödenen kapora ise kural olarak satış bedelinden düşülecek bir bağlanma parasıdır (TBK m. 177). Taraflar bunu açıkça cayma parası olarak kararlaştırmışlarsa, vazgeçen alıcı kaporayı kaybeder, vazgeçen satıcı ise aldığının iki katını geri verir (TBK m. 178).

Zorunluluk Ne Zaman Başlıyor, Yeniden Ertelenebilir mi?

Yönetmelik’in geçici 1. maddesinin onuncu fıkrasına göre 01.12.2026 tarihine kadar yapılacak satışlarda sistemin kullanılması zorunlu değildir. Ancak Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkilidir. Nitekim zorunluluk tarihi daha önce de birkaç kez ertelenmiştir. Bu nedenle 1 Aralık’a yakın tarihlerde tapu randevusu alanların, Bakanlığın yeni bir erteleme kararı olup olmadığını takip etmeleri gerekir.

Sistemi Kullanmamanın Sonucu Nedir?

Yönetmelik’e aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18. maddesinde öngörülen idari para cezalarının Ticaret Bakanlığınca uygulanacağı düzenlenmiştir (Yönetmelik m. 22/4). Bununla birlikte uygulamada asıl etkili yaptırımın, tapu müdürlüklerinin sistem kaydı olmadan satış işlemini gerçekleştirmemesi şeklinde ortaya çıkması beklenebilir. Bu konudaki uygulama, protokol ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatlarıyla netleşecektir.

Taraflar Farklı Tapu Müdürlüklerinden Başvurursa Güvenli Ödeme Nasıl Olacak?

Güvenli ödeme sisteminin en çok fayda sağlayacağı durumlardan biri, alıcı ile satıcının farklı şehirlerde bulunduğu satışlardır. 03.12.2024 tarihinde yürürlüğe giren Yetki Alanı Dışında ve Tarafların Farklı Birimlerde Bulunmaları Hâlinde Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’e göre satış, bağış ve mal değişimi işlemleri, taraflar farklı tapu müdürlüklerinde bulunsa da yapılabilmektedir (m. 10). Bu usulün başlıca kuralları şunlardır:

Taraflar aynı il sınırları içindeki farklı tapu müdürlüklerinden işlem yapamaz; uygulama farklı iller arasında mümkündür. Satıcı birden fazla ise hepsinin aynı müdürlüğe başvurması, alıcıların da aynı müdürlükte bulunması gerekir; alıcılardan biri veya birkaçı satıcıyla aynı müdürlükte de bulunabilir (m. 11/1-2). Resmî senedi başvurunun yapıldığı müdürlük hazırlar ve taraflara randevu saati bildirir. Taraflar imza aşamasında aynı anda kendi müdürlüklerinde hazır bulunmak zorundadır; aksi hâlde imza alınmaz. Önce satıcı, ardından alıcı imzalar ve işlem yevmiye defterine kaydedilene kadar tarafların müdürlükte beklemesi esastır. Kayıttan önce taşınmaza bir şerh, beyan veya vekaletnamenin azli gelirse işlem iptal edilir (m. 11, 12).

Bu yapıda ödemenin güvenliği eskiden ciddi bir sorundu; zira taraflar birbirini görmeden işlem yapmaktaydı. Güvenli ödeme sisteminde ise alıcının yatırdığı bedel, tescil gerçekleşene kadar sistemde bloke kalacak ve tescil anında satıcıya aktarılacaktır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de mevcut Güvenilir Hesap hizmetinin kullanım alanları arasında “yetki alanı dışı tapu işlemlerinde uzaktan güvenli ödeme”yi açıkça saymaktadır. Dolayısıyla farklı şehirlerdeki taraflar bakımından sistem, bir külfetten çok güvence niteliği taşıyacaktır.

Yurt Dışında Yaşayan Vatandaşlar Bakımından Uygulama

Gurbetçilerimiz Türkiye’deki taşınmazlarını genellikle üç yoldan biriyle satmakta veya satın almaktadır: işlem için Türkiye’ye gelmek, vekaletname vermek ya da yurt dışındaki tapu birimleri aracılığıyla işlem yapmak.

Yurt dışındaki tapu birimleri de yukarıda anlatılan “farklı birim” usulüne dâhildir. Örneğin Berlin Başkonsolosluğu bünyesindeki Tapu ve Kadastro Temsilciliği gibi birimlerde, Türkiye’deki tapu müdürlüğüyle eş zamanlı olarak satış işlemi yapılabilmektedir. Bu durumda yurt dışı birimdeki ıslak imzalı resmî senet, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne gönderilmektedir (m. 14). Hangi ülke ve şehirlerde bu hizmetin verildiği değişebileceğinden, işlemden önce ilgili konsolosluktan teyit alınmalıdır.

Vekaletnameyle yapılan işlemlerde ise önemli bir ayrıntı gözden kaçırılmamalıdır: 21.11.2023 tarihinden önce düzenlenmiş vekaletnamelerle yetki alanı dışı tapu işlemi yapılamamaktadır (geçici m. 1). Eski tarihli bir vekaletnameye güvenen gurbetçinin, işlemin taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde yapılmasını sağlaması ya da yeni bir vekaletname düzenletmesi gerekecektir. Vekaletnamenin konsoloslukta düzenlenmesi, ayrıca onay gerektirmediğinden pratik açıdan kolaylık sağlar. Ayrıntılar için vekaletname rehberimize bakabilirsiniz.

Ödeme bakımından ise şu hususlara dikkat edilmelidir:

Alıcı yurt dışında yaşıyorsa, bedeli sisteme yatırabilmek için genellikle Türkiye’deki bir banka hesabını kullanması gerekecektir. Sistemin döviz cinsinden ödemeyi veya doğrudan yurt dışından transferi kabul edip etmeyeceği henüz açıklanmamıştır. Uluslararası havalelerin birkaç gün sürebileceği de düşünülerek, bedelin tapu randevusundan yeterli süre önce Türkiye’deki hesaba aktarılması yerinde olacaktır.

Satıcı yurt dışında yaşıyorsa, bedelin aktarılacağı hesabın satıcının kendi adına açılmış Türk bankası hesabı olması en güvenli yoldur. Vekil aracılığıyla yapılan satışlarda bedelin vekilin hesabına aktarılması, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu nedenle vekaletnamede bedelin hangi hesaba ödeneceğinin açıkça belirtilmesi ve vekile verilen “bedeli tahsil” yetkisinin buna göre sınırlandırılması tavsiye edilir. Mevcut Güvenilir Hesap hizmetinde de alıcı ve satıcının şahsi IBAN bilgisi ile Türkiye’de kullanılan cep telefonu numarası (SMS doğrulaması için) istenmektedir. Gurbetçilerin bu bilgileri işlemden önce hazır etmesi gerekir.

Tapuda Düşük Bedel Gösterme Alışkanlığı Ne Olacak?

Uygulamada sıkça karşılaşılan, satışı tapuda gerçek bedelin altında, çoğu zaman emlak vergi değeri üzerinden gösterip farkı elden ödeme alışkanlığı, bedelin sistem üzerinden ödenmesiyle birlikte bir ölçüde zorlaşacaktır. Bu durum vergisel sonuçları yanında önalım hakkı bakımından da önem taşır; zira paydaşlardan biri önalım hakkını kullandığında hangi bedelin ödeneceği, tapudaki satış bedeli üzerinden tartışılmaktadır. Konuyu, Anayasa Mahkemesinin önalım hakkında rayiç bedel düzenlemesini iptal eden kararına ilişkin yazımızda ayrıntılı olarak ele almıştık.

Netice olarak güvenli ödeme sistemi, alıcı ve satıcıyı dolandırıcılık ve ödeme riskine karşı koruyacak olumlu bir düzenlemedir. Ne var ki istisnalar, ücret ve yurt dışından ödeme gibi kritik ayrıntılar henüz protokolle belirlenmemiştir. Önümüzdeki dönemde taşınmaz satacak veya satın alacak olanların, özellikle de yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın, tapu randevusundan önce ödeme planını, vekaletnamenin tarihini ve banka hesap bilgilerini birlikte gözden geçirmeleri yerinde olacaktır.